Продажа квартиры юрлицом ниже себестоимости налоговые последствия

Содержание
  1. Продажа квартиры юрлицом ниже себестоимости налоговые последствия
  2. Контролируемые сделки
  3. Резерв под снижение стоимости материальных ценностей
  4. Реализация товара с убытком взаимозависимым лицам
  5. Первый вариант
  6. Симметричные корректировки
  7. Второй вариант
  8. Уведомление о контролируемых сделках
  9. Расходы на приобретение товара, проданного с убытком
  10. Входной НДС по товару, проданного с убытком
  11. Можно ли продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости?
  12. Как смотрит закон на продажу жилья ниже кадастровой стоимости
  13. Какой закон регламентирует кадастровую стоимость?
  14. Причины снижения стоимости жилья при продаже
  15. Итоги сделки по продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости
  16. Неприятные последствия
  17. Ооо продаёт другому ооо здание ниже кадастровой стоимости
  18. Организация продает квартиру физлицу: бухучет и налогообложение
  19. Как платить налоги ООО при продаже недвижимости и имущества
  20. Gvmp
  21. Чем опасна продажа квартиры по заниженной стоимости
  22. Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости
  23. Реализация товара ниже себестоимости: в каких случаях компаниям приходится к ней прибегать. Бухгалтерский учет и налогообложение
  24. Если имущество продается ниже рыночной стоимости риски
  25. Цена товара ниже себестоимости, или Налоговые риски распродажи
  26. Действия и налоговые последствия при продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости
  27. Возможность продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости
  28. Причины занижения цены при продаже недвижимого имущества
  29. Законный порядок действий и документы при продаже квартиры ниже кадастровой цены
  30. Возможные негативные последствия сделки
  31. Разъяснение сложных моментов купли-продажи земли ниже стоимости кадастра
  32. Налогообложение юридических лиц при продаже недвижимости – СПИК
  33. Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости
  34. Ндс при продаже недвижимости юр. лицом
  35. Особенности судебной практики
  36. Читайте еще

Продажа квартиры юрлицом ниже себестоимости налоговые последствия

Продажа квартиры юрлицом ниже себестоимости налоговые последствия

Бурсулая Т. Д., ведущий аудитор ООО «РАЙТ ВЭЙС»

В ряде случаев компания проводит распродажи товаров по ценам ниже себестоимости.

В принципе продажа товаров с убытком не запрещена.

Но налоговые органы могут проверить цены на соответствие рыночным и доначислить налоги.

  • Ситуации, когда компания продает товары по сниженным ценам
  • Контролируемые сделки
  • Резерв под снижение стоимости материальных ценностей
  • Реализация товара с убытком взаимозависимым лицам
  • Первый вариант
  • Симметричные корректировки
  • Второй вариант
  • Уведомление о контролируемых сделках
  • Расходы на приобретение товара, проданного с убытком
  • Входной НДС по товару, проданного с убытком
  • Обоснование затрат
  • Продажа товара с убытком организациями, находящимся на специальном режиме

Ситуации, когда компания продает товары по сниженным ценам, могут быть такими:

– продукция длительное время не пользуется спросом и морально устаревает;

– товары (сырье, материалы) приобретаются для нужд предприятия, но надобность в них отпадает;

– истекает срок годности товара;

– заказчик отказывается от произведенной по его заказу специфической продукции. А другого покупателя не находят;

– товарные остатки распродаются из-за реорганизации, ликвидации, смены местонахождения или из-за изменения направления деятельности фирмы;

– падает сезонный спрос в период низкой покупательской активности;

– компания реализует опытные модели и образцы для того, чтобы ознакомить с ними потребителей.

Контролируемые сделки

Понятие “контролируемые сделки” введено в Налоговый кодекс с 1 января 2012 г. Контролируемые – это те сделки, цены по которым налоговые органы (ФНС) вправе проверить на соответствие рыночным (п. п. 2, 3 ст. 105.3 НК РФ).

Налоговые органы контролируют только сделки:

– между взаимозависимыми лицами;

– внешнеэкономические сделки по товарам мировой биржевой торговли;

– сделки, одной из сторон которых является лицо, зарегистрированное в офшорах.

Если операция купли-продажи не принадлежат ни к одной из этих трех категорий, то они не являются контролируемыми.

Поэтому цены, применяемые в других сделках, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые по этим сделкам, по умолчанию признаются рыночными (п. 1 ст. 105.3 НК РФ).

Резерв под снижение стоимости материальных ценностей

Согласно п. 25 ПБУ 5/01: МПЗ, которые морально устарели, полностью или частично потеряли свое первоначальное качество, текущая рыночная стоимость которых снизилась, отражаются в бухгалтерском балансе на конец отчетного года за вычетом резерва под снижение стоимости материальных ценностей.

Отметим, что величина созданного резерва является оценочным значением, то есть служит для формирования достоверной информации о стоимости материально-производственных запасов в бухгалтерском балансе (п. 3 ПБУ 21/2008 “Изменения оценочных значений”).

Таким образом, на 31 декабря должен быть создан резерв под снижение стоимости товара (дебет счета 91 “Прочие доходы и расходы”, субсчет 91-2 “Прочие расходы”, кредит счета 14 “Резервы под снижение стоимости материальных ценностей”).

В следующем отчетном периоде в момент реализации товара, по которому образован резерв, зарезервированная сумма восстанавливается: в учете делается запись Дебет 14 Кредит 91, субсчет 91-1 “Прочие доходы”.

Пример

Организация продает шкафы. Их модельный ряд регулярно обновляется. Нераспроданный товар из прошлой коллекции компания реализует по цене ниже себестоимости.

На складе торговой организации осталось пять шкафов.

Цена приобретения каждого шкафа составляет 11 800 руб. (в т.ч. НДС – 1800 руб.).

Комиссия в составе специалистов отдела продаж составила акт уценки товарно-материальных ценностей и установила возможную цену их реализации – 5900 руб. за 1 штуку (в т.ч. НДС – 900 руб.).

Пять шкафов были проданы на общую сумму 29 500 руб. (в т.ч. НДС – 4500 руб.). Покупатель – российская организация, не являющаяся взаимозависимой по отношению к продавцу.

Поскольку сделки между невзаимозависимыми российскими компаниями не относятся к контролируемым, то продажная цена мониторов изначально признается рыночной и проверке не подлежит.

Так как шкафы были проданы по цене ниже себестоимости, на разницу в цене нужно создать резерв под снижение стоимости материальных ценностей.

На дату составления акта уценки следует сделать проводку:

Дебет 91-2 Кредит 14

– 25 000 руб. (((11 800 руб. – 1800 руб.) – (5900 руб. – 900 руб.)) x 5 шт.) – начислен резерв под снижение стоимости материальных ценностей.

При расчете налога на прибыль расход в виде суммы начисленного резерва не учитывается. Возникает постоянная разница, с которой нужно начислить постоянное налоговое обязательство:

Дебет 99 Кредит 68, субсчет “Расчеты по налогу на прибыль”,

– 5000 руб. (25 000 руб. x 20%) – начислено постоянное налоговое обязательство.

При продаже обесцененного товара ранее начисленный резерв нужно восстановить. Сумма резерва в этом случае признается прочим доходом.

На дату продажи уцененных шкафов бухгалтер запишет:

Дебет 62 Кредит 90-1

– 29 500 руб. – отражена выручка от реализации шкафов;

Дебет 90-3 Кредит 68, субсчет “Расчеты по НДС”,

– 4500 руб. – начислен НДС с реализации;

Дебет 90-2 Кредит 41

– 50 000 руб. ((11 800 руб. – 1800 руб.) x 5 шт.) – списана фактическая себестоимость шкафов;

Дебет 14 Кредит 91-1

– 25 000 руб. – восстановлен ранее начисленный резерв.

Сумма восстановленного резерва в налоговом учете не признается доходом. Поэтому возникает постоянная разница, с которой начисляется постоянный налоговый актив:

Дебет 68, субсчет “Расчеты по налогу на прибыль”, Кредит 99

– 5000 руб. (25 000 руб. x 20%) – начислен постоянный налоговый актив.

Реализация товара с убытком взаимозависимым лицам

Если же фирма продала товар по цене ниже себестоимости, например своей дочерней компании.

В этом случае участники сделки признаются взаимозависимыми лицами (пп. 1 п. 2 ст. 105.1 НК РФ).

Однако для того, чтобы налоговики проверили цены, применяемые в сделке, на предмет соответствия рыночным, кроме взаимозависимости необходимо, чтобы сделки признавались еще и контролируемыми.

Сделки признаются контролируемыми, если сумма годового дохода по сделкам превысит неконтролируемый порог.

В 2015 г. он составляет один миллиард рублей (пп. 1 п. 2 ст. 105.14 НК РФ).

При этом учитываются только облагаемые доходы (без НДС) по всем сделкам без учета расходов (п. 9 ст. 105.14 НК РФ).

Итак, если товар был продан по нерыночной цене и такая сделка является контролируемой (превышен неконтролируемый порог – 1 млрд руб.) необходимо:

(или) добровольно посчитать налог на прибыль и НДС исходя из рыночной цены (сразу или по окончании налогового периода) (пункты 3, 6 ст. 105.3 НК РФ);

(или) на “ценовой” проверке доказывать налоговым органам, что цена сделки вполне укладывается в интервал цен, по которым такой товар продают невзаимозависимые лица (подпункт 1 п. 1, п. 3 ст. 105.7, п. п. 1, 7 ст. 105.9 НК РФ).

Рассмотрим действия организации в каждом из этих вариантов.

Первый вариант

Компания добровольно производит корректировку налогов по истечении календарного года, а именно, начислит налог на прибыль и НДС исходя из рыночной цены (п. 6 ст. 105.3 НК РФ).

Пример

Организация продала технологическое оборудование по цене ниже его себестоимости своей дочерней компании.

Выручка от продажи составила 2 360 000 000 руб. (в т.ч. НДС – 360 000 000 руб.). Закупочная цена оборудования составила 2 200 000 000 руб.

Организация ведет налоговый учет методом начисления.

Рыночная цена реализации товара составляет 3 540 000 000 руб. (в т.ч. НДС – 540 000 000 руб.).

Для минимизации налоговых рисков принято решение начислить налог на прибыль и НДС по рыночным ценам.

Тогда, для целей налогообложения следует отразить выручку по рыночной цене. А в бухгалтерском учете – исходя из фактических цен реализации.

Это приведет к возникновению постоянной разницы между бухгалтерским и налоговым учетом в сумме 1 000 000 000 руб. ((3 540 000 000 руб. – 540 000 000 руб.) – (2 360 000 000 руб. – 360 000 000 руб.)).

В бухгалтерском учете постоянная разница будет формировать постоянное налоговое обязательство в размере 200 000 000 руб. (1 000 000 000 руб. x 20%).

В бухучете организации необходимо сделать следующие проводки:

Дебет 62 Кредит 90-1

– 2 360 000 000 руб. – отражена фактическая выручка от продажи оборудования;

Дебет 90-2 Кредит 41

– 2 200 000 000 руб. – списана себестоимость оборудования;

Дебет 90-3 Кредит 68, субсчет “Расчеты по НДС,

– 540 000 000 руб. – начислен НДС с потенциальной выручки (при продаже продукции по рыночной цене);

Дебет 99 Кредит 68, субсчет “Расчеты по налогу на прибыль”,

– 200 000 000 руб. – начислено постоянное налоговое обязательство;

Дебет 68, субсчет “Расчеты по НДС”, Кредит 51

– 540 000 000 руб. – перечислен в бюджет НДС, начисленный исходя из рыночной цены;

Дебет 68, субсчет “Расчеты по налогу на прибыль”, Кредит 51

– 200 000 000 руб. – перечислен в бюджет налог на прибыль, начисленный исходя из рыночной цены.

Симметричные корректировки

Если продавец самостоятельно посчитает и уплатит налоги по рыночной цене с доходов по контролируемой сделке, то покупатель не сможет пересчитать налоговую базу в сторону уменьшения.

Ведь такое право у него возникнет, только если после проверки цен и уплаты продавцом недоимки покупатель получит от налогового органа уведомление на проведение симметричных корректировок (Пункт 1 ст. 105.3, п. п. 1, 2 ст. 105.18 НК РФ).

Таким образом, чтобы пересчитать налоговую базу в ходе симметричной корректировки, другая сторона сделки должна быть осведомлена о том, что ее взаимозависимое лицо проверили и доначислили налоги (п. 2 ст. 105.18 НК РФ).

Если компания добровольно заплатит в бюджет доначисленные налоги, ФНС направит уведомление о возможности симметричных корректировок другому участнику контролируемой сделки в течение одного месяца (п. 4 ст. 105.18 НК РФ).

Второй вариант

В этом случае компании придется доказывать налоговикам на “ценовой” проверке, что товар не пользовался спросом и цена такой сделки укладывается в интервал цен, по которым такой товар продают невзаимозависимые лица (пп. 1 п. 1, п. 3 ст. 105.7, п. 7 ст. 105.9 НК РФ).

Если налоговые органы все же посчитают, что цены были несопоставимы с рыночными, то после “ценовой” проверки обратятся в суд с целью взыскания недоимки и пени по налогу на прибыль и НДС (Пункт 5 ст. 105.3, пп. 4 п. 2 ст. 45 НК РФ).

Если доходы по сделке относятся к 2015 г., то налоговые органы также могут наложить штраф в размере 20% от суммы неуплаченных налогов (Пункт 1 ст. 129.3 НК РФ; п. 9 ст. 4 Закона от 18.07.2011 N 227-ФЗ).

Уведомление о контролируемых сделках

Не позднее 20 мая следующего года необходимо представить в налоговую инспекцию уведомление о контролируемых сделках, совершенных ею в течение минувшего года (п. 2 ст. 105.16 НК РФ).

Расходы на приобретение товара, проданного с убытком

Налоговые органы могут настаивать на том, что расходы на приобретение товара, проданного с убытком, экономически необоснованны, а потому их нельзя учесть при расчете налога на прибыль.

Чтобы подтвердить обоснованность своих расходов, можно привести следующие аргументы:

Расходы на приобретение товаров были экономически обоснованны, так как товары были приобретены для продажи с прибылью.

Но поскольку обстоятельства изменились не в лучшую сторону, то важнее продать товар с убытком для высвобождения оборотных средств, что позволяет избежать еще больших убытков от полного списания товара.

Таким образом, расходы будут экономически обоснованными, если они были направлены на получение прибыли. Конечный результат не имеет решающего значения.

Входной НДС по товару, проданного с убытком

Налоговые органы могут увидеть в убыточной сделке получение необоснованной налоговой выгоды по следующим основаниям:

– отсутствие разумной экономической цели заключения убыточной сделки – один из признаков получения необоснованной налоговой выгоды (Пункты 1, 3, 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 53);

– вычет при приобретении был больше, чем сумма налога, начисленная при реализации товара.

На основании этого налоговики могут настаивать, что если товары проданы с убытком, то “входной” НДС по ним принять к вычету нельзя.

Тем не менее, налоговую выгоду в виде вычета НДС при продаже товаров с убытком можно обосновать в ходе судебного разбирательства.

Источник: https://titan54.ru/prodazha-kvartiry-yurlitsom-nizhe-sebestoimosti-nalogovye-posledstviya

Можно ли продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости?

Продажа квартиры юрлицом ниже себестоимости налоговые последствия

22/01/2021

    Кадастровая стоимость квартиры существует для того, чтобы можно было с легкостью определить уровень налога на имеющуюся в вашей собственности недвижимость. Но если вы намерены продать жилье, может возникнуть вопрос о правомерности продажи недвижимости дешевле, чем указано в кадастровом паспорте.

Как смотрит закон на продажу жилья ниже кадастровой стоимости

    Продать жилье по цене, которая будет ниже указанной в кадастровом паспорте, вполне возможно.

Причем, если раньше, до внесения изменений в законодательство, участники сделки вполне могли пойти на умышленное указание заниженной суммы сделки в документах купли-продажи, то сейчас это просто бессмысленно.

В 2021 году кадастровая оценка недвижимости является ключевой при установке НДФЛ и налога на недвижимость.

    Для налогового инспектора не составит никакого труда попасть в базу данных и посмотреть стоимость недвижимости в ГКН, после чего сверить данные с теми, что указаны в документах.

Какой закон регламентирует кадастровую стоимость?

    Федеральный закон №382 от 29 ноября 2014 года, а именно его статья 2 пункта 11 позволяет определить минимальную законную стоимость недвижимости. Также можно посмотреть информацию в Налоговом Кодексе Российской Федерации, в статье 217, пункт 1.

    В соответствии с этими документами к кадастровой стоимости можно будет применить коэффициент, который равен 0,7. Именно этот результат позволит верно рассчитать сумму сделки, то есть, снижать цену более, чем на 30% от кадастровой стоимости точно не рекомендуется.

Причины снижения стоимости жилья при продаже

    Но главным ориентиром при покупке или продаже квартиры или другого объекта должна быть среднерыночная стоимость, а она будет изменяться в зависимости от множества факторов, например, экономической ситуации в стране в целом.

    Среди первопричин снижения стоимости квартиры при продаже называются следующие:

  • неудачная планировка, давний ремонт, неисправные коммуникации и другие бытовые нюансы;
  • снижение покупательской способности у российских граждан с момента принятия ФЗ №382, а это повлекло резкое снижение цен на рынке.

    Стоит понимать, что рынком формируются наиболее актуальные цены. Средняя стоимость недвижимости выводится на основании множества факторов, поэтому именно среднюю цену на рынке и можно считать наиболее актуальной при продаже или покупке квартиры.

Итоги сделки по продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости

    По сути, продажа квартиры ниже кадастровой стоимости является невыгодными как продавцу, так и покупателю.

Неприятные последствия

    Даже если вы занизили сумму договора, выгоды получить не удастся, ведь вне зависимости от стоимости квартиры, указанной в документах, налоги будут вычитать именно с кадастровой стоимости жилья, умноженной на коэффициент 0,7.

    Приведем пример, который позволит наглядно изучить весь процесс.

    Представим, что кадастровая стоимость квартиры равна 3 миллионам рублей, но покупатель и продавец решили совершить сделку по цене в 1, 7 миллиона.

Но сумма, от которой будет взиматься налог, составляет 2,1 миллиона (3*0,7 коэффициент). По закону, удержать налог с первого миллиона нельзя, зато от оставшейся суммы — вполне.

То есть, от 1,1 миллиона для продавца будут вычитать 13% НДФЛ, невзирая на то, сколько он выручил за продажу квартиры по факту.

    Получается, что в результате сделки продавец теряет свой потенциальный доход. Именно поэтому продажа недвижимости по цене ниже 70% от кадастровой стоимости является заведомо убыточной.

    Если вы поняли, что продажа квартиры по стоимости, указанной в кадастровом паспорте невозможна, то есть, она расходится с тем, что указано в Государственном кадастре недвижимости, необходимо обратиться в суд с иском о снижении кадастровой стоимости жилья. Вы платите за свою недвижимость налог, а это «живые» деньги.

    Пункт 6 статьи 217.1 Налогового Кодекса РФ свидетельствует о том, что каждый субъект страны может варьировать коэффициент к кадастровой стоимости, указанной в ГКН. Именно поэтому необходимо для начала узнать, какие правила действуют в регионе нахождения объекта недвижимости.

Обратитесь в Управление Росреестра или Кадастровую палату для того, чтобы узнать актуальный понижающий коэффициент.

И только после выяснения всех действующих бюрократических вопросов, вы можете смело выставлять цену на свою квартиру и ждать подходящего покупателя, которого устроит сумма сделки.

    Если вы вступили в спор с Кадастровой палатой по поводу изменения кадастровой стоимости, проследите за тем, чтобы после урегулирования вопроса были изменены все документы, где указываются спорные цифры. Если вы понимаете, что самостоятельно этот вопрос не решить, обратитесь к специалисту по земельному праву.

Источник: https://akcent.pro/content/mozhno-li-prodavat-nedvizhimost-nizhe-kadastrovoi-stoimosti

Ооо продаёт другому ооо здание ниже кадастровой стоимости

27 юристов сейчас на сайте 2264консультаций за 24 часа Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону 8 800 505-91-11, юрист Вам поможет Оба . Какая стоимость должна приниматься для определения налога на прибыль кадастровая или фактическая.

номер вопроса №6931372 прочитан 4608 раз 0 Вместе с темой «ООО на УСН» также ищут:

  1. 25.05.2015 в 05:16 Юрист Россия, г. Тольятти : Отзывов: Доброе утро! Согласно ст 40 Налогового кодекса РФ налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

Организация продает квартиру физлицу: бухучет и налогообложение

26 августа 2010 г. 15:32 Компания Продавец квартиры — , покупатель — физическое лицо.

Лица не являются взаимозависимыми. При договоре купли-продажи квартиры какой налог платит продавец, а какой — покупатель?

Как это происходит и оформляется? Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: У юридического лица (организации) при реализации квартиры физическому лицу возникает обязанность уплаты налога на прибыль.

При этом ст. 149 НК РФ установлен перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения).

Как платить налоги ООО при продаже недвижимости и имущества

Любые сделки по продаже недвижимости, совершенные юридическими лицами, облагаются налогами.

Причем платить их обязан не только продавец, но и покупатель, в том числе и ООО. Характер налогообложения определяется административно-правовой формой субъекта. Вне зависимости от статуса недвижимости и целей ее отчуждения уплачиваются 2 вида налога:

Любая организация может иметь в собственности как коммерческую, так и жилую недвижимость.

Отчуждается она по двум основным причинам:

  1. производственная необходимость, когда предметом сделки выступают здания и сооружения, находящиеся на балансе предприятия, т.е. те, которые оно ранее использовало в производственных целях (склады, цеха, офисы и др.);
  2. когда реализация недвижимости является основным направлением предпринимательской деятельности.

И в том, и в другом случае продажа осуществляется по следующему алгоритму:

Gvmp

Себестоимость продаж товаров – это текущие затраты фирмы на изготовление изделий или же услуг. Способ расчета показателя меняется в зависимости от варианта включения расходов в цену ГП.

При ценообразовании применяется методика определения полной себестоимости продукции или сокращенной.

В первом случае в калькуляции учитываются абсолютно все издержки, потраченные при производстве товара – как прямые производственные, так и косвенные коммерческие, а также общехозяйственные.

Во втором все накладные затраты распределяются на стоимость ГП не напрямую, а пропорционально выбранной базе. Последняя может измеряться ФОТ производственных рабочих, стоимостью материалов на изготовление изделий, сбытовыми показателями и др.

В зависимости от выбранного метода, порядок применения которого следует закрепить в учетной политике юрлица, формируется счет себестоимости продаж – с отнесением сч.

Чем опасна продажа квартиры по заниженной стоимости

Большинство людей знает, что при продаже недвижимости, находящейся в собственности лица менее 3 лет, необходимо будет оплатить налог на доходы физических лиц, а с 1 января 2021 года минимально необходимый срок владения недвижимостью, позволяющий избежать налогообложения, увеличится до 5 лет, за исключением некоторых случаев, более подробно описанных ниже. На практике Продавцы нередко предлагают заключить договор, указав в нем более низкую цену недвижимости по сравнению с рыночной.

Так Продавцы пытаются снизить свое налоговое бремя.

Какие риски для сторон сделки существуют в подобной ситуации? В таком случае, Ваш риск в том, что, при последующем признании сделки недействительной и возникновении судебных споров, обратно Вы сможете получить именно ту цену, которая указана в договоре.

Что касается вопросов

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости

ООО на усн 6% продает недвижимость физлицу, по цене ниже кадастровой стоимости.

Могут ли потом начислить налоги, покупателю или продавцу, и в каком размере?

14 Сентября 2021, 10:49, вопрос №1751504 Иван, г. Екатеринбург 800 стоимость вопросавопрос решён Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (4) получен гонорар 63% 8,2 Правовед.ru 4981 ответ 2636 отзывов эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Москва Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Иван!ООО на усн 6% продает недвижимость физлицу, по цене ниже кадастровой стоимости. Могут ли потом начислить налоги, покупателю или продавцу, и в каком размере?Ограничение цены для целей налогообложения в зависимости от кадастровой стоимости установлено только для целей исчисления НДФЛ физическими лицами.

Статья 217.1.

Реализация товара ниже себестоимости: в каких случаях компаниям приходится к ней прибегать.

Бухгалтерский учет и налогообложение

21 января 2021 г.

14:23 Бурсулая Т. Д., ведущий аудитор ООО «» В ряде случаев компания проводит распродажи товаров по ценам ниже себестоимости. А другого покупателя не находят; — товарные остатки распродаются из-за реорганизации, ликвидации, смены местонахождения или из-за изменения направления деятельности фирмы; — падает сезонный спрос в период низкой

Если имущество продается ниже рыночной стоимости риски

Таким образом, рассматриваемую операцию по реализации принадлежащих организации объектов недвижимости следует рассматривать для целей налогообложения в качестве операции по реализации товара.

Поскольку доходы от реализации недвижимого имущества не освобождаются от участия в формировании налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (п. 1.1 ст. 346.

15 НК РФ), то организация в данном случае должна признать в налоговом учете доход от реализации товара на дату его получения. В соответствии с п. 1 ст. 346.

17 НК РФ датой получения доходов является день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) организации иным способом (кассовый метод).

Указанные доходы должны быть учтены при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с

Цена товара ниже себестоимости, или Налоговые риски распродажи

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 18 апреля 2014 г.О.В. Кулагина, аттестованный налоговый консультант Часто бывает так, что новая линейка товаров запускается в продажу еще до того, как полностью проданы товары старой. Или же просто спрос на товар значительно снизился, а может, компания осваивает новый сегмент рынка.

И тогда товар продается по сильно сниженным ценам. Но многие бухгалтеры опасаются уменьшать цену продажи ниже закупочной цены, поскольку это якобы и законом запрещено, и чревато доначислениями налогов.

Давайте разберемся, так ли это на самом деле. В общем случае цену товара договаривающиеся стороны определяют сами.

Исключение — цены, которые регулируются государством, например в области электроэнергетики, газоснабжения, связи; , ; , .

Так что для обычного договора со стороны ГК ограничения нижнего предела цены нет.

Источник: http://PravaMoskva.ru/prodazha-kvartiry-jurlicom-nizhe-sebestoimosti-nalogovye-posledstvija-32769/

Действия и налоговые последствия при продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости

Продажа квартиры юрлицом ниже себестоимости налоговые последствия

Налоговый кодекс России в 2021 году претерпел обновление касательно уплаты налогов при продаже недвижимого имущества и земельных участков. Подлежащая сумма налогообложения напрямую зависит от кадастровой цены. В связи с этим собственников волнует тема о продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости и налоговых последствиях.

Возможность продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости

Теоретически продать квартиру по цене ниже кадастровой возможно, т. к. законодатель не вводит ограничения на распоряжение недвижимостью собственников, в т. ч. установки стоимости имущества. Ввиду этого в договоре купли-продажи допускается указание любой цены.

Однако государство предъявляет требования к обязательному соблюдению ряда правил, в т. ч. в области налогообложения доходов физических лиц. Так, обновление налогового законодательства в 2021 году привело к утверждению минимума на суммы, подлежащие оплате налогов, в 70% от стоимости дома и другой недвижимости.

Поправки в НК РФ, введенные на основании Федерального закона №382 от 28 ноября 2014 года в отношении уплаты налогов с продажи недвижимости:

  1. Статья №217 п.17.1. Изменился текст статьи, указывающий на общие условия при налоговом освобождении полученной прибыли от продажи собственности физическим лицом, если владение имуществом менее трех лет. Ранее условия касались жилых объектов и земельных участков. Исключительными случаями являлись индивидуальные предприниматели. В новом тексте идет отсылка на отдельную статью Налогового Кодекса России.
  2. Статья № 217.1. Новая статья предусматривает ограниченный круг лиц, освобожденных от уплаты НДФЛ после трех лет владения собственностью. При этом установлен новый стандартный период – 5 лет. Далее в статье содержатся условия для обложения налогом по коэффициенту 0,7 при заниженной продаже недвижимости от кадастровой стоимости.

Введение изменений касаются того недвижимого имущества, которое получило статус собственности у физического лица после 1 января 16 года согласно ФЗ №382.

Если владелец решит продать жильё по сниженной цене, чем указано в кадастре, то договор однозначно привлечет внимание ИФНС. При раскрытии правонарушения собственника обяжут выплатить налоги и пеню в полном объеме.

Возможность проведения проверки налоговой полиции возрастает, если приобретение имущества осуществлялось в рамках ипотечного договора или иных видов кредитования.

В этой ситуации сотрудникам ИФНС легко установить кадастровую и рыночную стоимость недвижимости.

На основании этого юристы отмечают, что продажа помещения по заниженной цене по факту безрезультатна и грозит негативными последствиями.

Тем не менее существуют законные методы по снижению налогового обложения при продаже недвижимости. Разобраться в них самостоятельно проблематично в силу постоянно меняющегося Законодательства РФ.

Поэтому эксперты советуют обращаться к компетентным юридическим специалистам.

Причины занижения цены при продаже недвижимого имущества

Зачастую владельцы недвижимости ищут пути для продажи имущества по низкой кадастровой цене. Обусловлено это несколькими факторами, главный из которых — необъективная высокая стоимость недвижимости. И как следствие – высокие налоги на прибыль, подлежащие к обязательной уплате.

Вторично на поиск решений влияет юридическая неграмотность или допущение грубых ошибок, к примеру, когда указаны некорректные параметры сооружения.

Помимо этого, причиной становятся неквалифицированные услуги экспертов, которые берут за базу информацию о расположенности района, среднестатистических доходов и стоимости соседних сооружений.

В силу этого, по результатам, заносящимся в Росреестр, собственник получает некорректную кадастровую стоимость имущества.

В силу того, что система оценки по кадастру ещё далека от совершенства, владельцы недвижимости ищут способы продажи ниже кадастровой стоимости без налоговых последствий.

На это также влияют часто встречающиеся ошибки сотрудников государственного органа и некорректно проведенные экспертизы. По итогам стоимость жилья становится выше рыночной, что снижает выгоду продавца.

Юристы рекомендуют не оставлять такую ситуацию, а изыскивать законные решения для оспаривания проведенной оценки.

Высокая стоимость по кадастру часто обусловлена следующими факторами:

  • индивидуальные характеристики здания, оставшиеся без учета;
  • неучтенное местоположение;
  • падение цен на рынке;
  • ошибки, допущенные при проведении экспертизы.

Кроме того, при проведении кадастровой оценки в период экономического кризиса рыночная стоимость резко снижается, а ценник по кадастру не изменяется. Либо в непосредственной близости от земельного участка или дома начинается масштабное возведение многоквартирных домов, что значительно влияет на стоимость частного домовладения.

Законный порядок действий и документы при продаже квартиры ниже кадастровой цены

Причинами некорректной стоимости могут быть разные факторы. Однако плановая переоценка объектов проводится не реже одного раза в три года. Ввиду этого при планировании продажи квартиры или земли юристы рекомендуют не платить налог по завышенной ставке, а прибегнуть к законным методам снижения кадастровой стоимости. Понижать можно, выбрав следующие варианты:

  1. Подача заявления в комиссию, рассматривающую конфликтные ситуации в области кадастровой оценки.
  2. Направление искового заявления в органы судебной власти.

При этом заявитель самостоятельно выбирает формат обращения. При получении заявки комиссией процедура рассмотрения занимает до 30 календарных дней. Государственная пошлина не взимается, а работа комиссии предоставляется в бесплатном формате.

Если решение не удовлетворит заявителя, то подается заявление в органы судебной власти. Доказательной базой правомерности действий служат документы о необоснованном завышении стоимости. При этом сумма налога, уплаченная за минувшие периоды, возврату не подлежит. Ввиду этого важно не затягивать с оспариванием.

Такие мероприятия реальны и возможны, однако занимают время и силы. Поэтому рационально прибегнуть к услугам юридической компании и специалистам кадастровой оценки. Дополнительно можно обратиться в организацию, предоставляющую комплекс услуг. После проведения работ независимыми экспертами пересмотр стоимости по кадастру возможен, при этом налог на прибыль значительно уменьшиться.

Примечательно, что регионам выделили право на снижение срока 5 лет на имущество и коэффициента при уплате налогов с прибыли от реализуемой собственности.

Однако изменения коснулись только той недвижимости, которая была получена физическим лицом после вступления в силу ФЗ №382. При этом положения об освобождении от имущественного вычета не претерпели изменений.

Поэтому предоставляется возможность использования одного из двух вычетов, когда ситуация касается реализации ценных бумаг либо объектов, задействованных в предпринимательстве:

  • согласно сумме прибыли от реализации, но не более миллиона рублей от жилого помещения или земельного участка;
  • на основании полученного дохода, но не более 250000 рублей.

Возможные негативные последствия сделки

Юридические и правовые процедуры для большинства лиц, владеющих недвижимостью или собирающиеся купить, кажутся сложными. К тому же постоянные изменения в Законодательной базе России часто приводят к быстрому устареванию информации.

Так, в начале 2021 года в Налоговый Кодекс России введены два ключевых обновления.

К ним относится тот факт, что раньше налогом на прибыль не облагались квартиры, находящиеся в собственности 3 года, теперь 5 лет.

И второй момент – расчет налоговой ставки на основании стоимости кадастровой оценки. При этом не имеет значения, какой объект собираются продавать или покупать – землю, квартиру, дом, доли.

Реализация недвижимости ниже КС приводит к потерям в финансовой сфере. Примечательно, что налоговые изменения имеют отношение и к земельным наделам. А минимум для налогообложения составляет 70% от действующего КС при продаже имущества.

При продаже имущества информация из ГКН поступает в рамках пяти рабочих дней с момент подачи документации. Соответственно, скрыть махинации в этой области крайне сложно, и это грозит нерадивым продавцам уплатой налога в полном объеме вместе с пенями.

Когда КС не установлена на недвижимость, указанные нормативные положения не могут быть применены. Тем не менее новый законопроект регламентирует, что при отсутствии сведений КС доход рассчитывается исходя из цифр, фигурирующих в договоре.

Например: в 2021 году Лаврентьева Н.Б. вступила в наследовании на дом, расположенный на Урале, и решила не медлить с продажей. Реализация недвижимости прошла за миллион рублей. Согласно информации ГКН, КС на январь 16 года не был указан, в связи с этим налогообложение исчисляется из полной суммы сделки.

Разъяснение сложных моментов купли-продажи земли ниже стоимости кадастра

Ошибочное предположение о том, что налоговой базой является договор, приводит к некорректным взаимоотношениям между покупателем и продавцом.

При этом законодателю неважно знать о предмете договорных отношениях между сторонами, т. к. опираться государство будет на кадастровый паспорт.

С другой стороны, собственнику не мешает подать апелляцию на результат оценочной комиссии и попытаться уменьшить КС.

Подача заявления в соответствующие органы – законное право гражданина России. При положительном результате налоговое бремя снизится. В этом случае рекомендуется обращаться за квалифицированной юридической помощью.

При таком подходе собственнику не нужно беспокоиться за сохранность собственных прав и в законность проводимых мероприятий.

Цена по кадастру на землю не оказывает влияния на рыночную стоимость, но выступает расчетом для уплаты налога, объем которого ежегодно пересматривается. Гражданский кодекс в ст.

№421 предусматривает полную свободу договорных отношений. Но покупателю следует понимать, что налог будет уплачиваться на основании КС участка.

Когда объем затрат с документальным подтверждением выше налогового вычета, рекомендуется применять этот вариант для снижения ставки по КС. Однако если есть желание оставить право на льготу, то лучше использовать кадастровый паспорт.

Оформление налоговой декларации для оплаты налогов с реализованного ЗУ – мероприятия, подчиняющиеся строгим правилам, и входят в обязанности каждого гражданина России. Документы подаются в ФНС по адресу проживания или регистрации включительно до 30 апреля текущего года, следующего за отчетным периодом, в рамках которого получена прибыль.

Источник: https://ZaZemlyu.ru/nedvizhimost/prodazha-nizhe-kadastrovoj-stoimosti.html

Налогообложение юридических лиц при продаже недвижимости – СПИК

Продажа квартиры юрлицом ниже себестоимости налоговые последствия

МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

Продажа недвижимости юридическим лицом всегда подлежит налогообложению. Размер выплат зависит от нескольких факторов, но они обязательны независимо от того, покупается или продается здание, квартира, офис и т.п.

Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

На размер налога в сделках купли-продажи недвижимости влияет:

  1. Вид недвижимости – жилая или нежилая;
  2. Является ли юридическое лицо резидентом РФ или нет;
  3. Осуществляет ли организация предпринимательскую деятельность в виде купли-продажи недвижимости.

Важно знать! Налог на имущество подлежит уплате всеми юр. лицами. Это обязательное требование, не зависит от режима налогообложения.

Однако, в данной публикации речь пойдет не о налоге на имущество, а именно о налогах, возникающих в связи с получением дохода от продажи недвижимости.

  • При купле-продаже жилой недвижимости платится налог на прибыль, НДС не требуется.
  • Если объект сделки нежилые помещения, кроме налога на прибыль еще выплачивается НДС.


жилая — только налог на прибыль 

нежилая — подоходный налог и НДС

Налог на прибыль рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:

  1. Размера полученной выгоды;
  2. Является ли организация резидентом РФ.

Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.

Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:

  1. При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;
  2. При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
  3. При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.

Ндс при продаже недвижимости юр. лицом

Для расчета НДС ведутся расчеты на основе стоимости договора купли–продажи, которая указана в документах, в частности, в счет-фактуре. Размер этого вида налога – 20%.

Важно знать! 


для юр лица не имеет разницы

сколько объект купли-продажи находился в собственности

Установленное налогообложение для юридических лиц при продаже недвижимости вынуждает искать законные пути снижения расходов. Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:

  1. Документы по сделке оформлены правильно;
  2. Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;
  3. Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.

К таким налоговым схема относятся:

  • Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;

В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог. Применяется внутри компаний, связанных между собой. Если участник сделки со стороны, для него нужен способ, как без уплаты налогов получить оставшуюся сумму.

  • Перепродажа через упрощенца;

Перепродавая недвижимость через упрощенца, продавец снижает размер налогов с торговой наценки. Они заменяются с общей системы на единый налог при упрощенной системе.

  • Затратные механизмы снижения прибыли;

В затратных механизмах снижения недвижимость реализуется по ценам, актуальным на рынке на момент продажи. Их подтвердит вывод специалиста по оценке. Используя затратные механизмы, оба вида налогов при УСН оптимизируются. К таким механизмам относятся следующие виды услуг:

  1. маркетинговые;
  2. рекламные;
  3. юридические;
  4. посреднические;
  5. и другие.
  • Продажа доли компании, которой принадлежит недвижимость;

В схеме продажи доли компании принимается во внимание норма, что с такой сделки не уплачивается НДС. В этом случается предстоит выплата налога на прибыль.

  • Реорганизация в форме выделения.

В этой схеме происходит передача объектов во время реорганизации юридического лица. В этом случае сделка освобождается от уплаты обоих налогов. Предварительно покупатель оформляется как участник организации, после чего ему выделяется доля в виде объекта недвижимости.

Особенности судебной практики

Применение любых схем для снижения налогов наталкивается на противодействие со стороны сотрудников налоговых органов. Инспекторы пытаются даже оспорить вывод оценщика относительно рыночной стоимости недвижимости, снимают вычеты.

Для последнего основанием является:

  1. Неуплата НДС в бюджет. Суды принимают сторону ФНС, аргументируя тем, что источник для возмещения в бюджете не сформирован;
  2. Назначение объекта недвижимости не совпадает с видом деятельности организации по ОКВЭД. Необходимо перед сделкой корректировать коды в уставе и в ЕГРЮЛ, чтобы документально подтвердить – организация использует недвижимость в своей деятельности.

Выводы специалистов по оценке стоимости сотрудники ФНС также пытаются оспорить в суде. Для этого в суд представляются:

  1. Рецензии на вывод оценщика;
  2. Сведения о привлечении ранее этого специалиста к ответственности (если такие факты были);
  3. Задокументированные жалобы других клиентов.

Суды неохотно принимают сторону налоговиков, вывод эксперта сложно подменить косвенными доказательствами. Веский аргумент – предъявление в ходе заседаний документов, указывающих на признаки сомнительной сделки. Тогда отчет специалиста судом может не приниматься во внимание.

Другие схемы снижения размера налогов также оспариваются налоговиками. Результат – доначисления, пеня, штрафы, административная и уголовная ответственность. Избежать этого можно, если поручать процедуру налогообложения для юрлиц специалистам – налоговым юристам и адвокатам.

Читайте еще

Внимание!

на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО “СПИК” пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК».

Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации.

Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО “СПИК” (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

* Подробнее о страховании ответственности

Источник: https://SpikCompany.ru/freeadvice/voprosy-po-nalogooblozheniyu/nalogooblozhenie-yur-lits-pri-prodazhe-nedvizhimosti/

Ответ юриста
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: