Продажа ипотечной квартиры при переезде в другой регион

Подробности Категория: Ипотека и банки 29.07.2014 10:12

Покупка квартир в ипотеку пользуется большой популярностью, однако пред тем как решиться на этот шаг, нужно хорошо подумать, ведь ипотека является серьезным делом.

Она стоит достаточно дорого, ипотечный договор заключается на долгое время, поэтому нужно быть уверенным в своей платежеспособности на весь период ипотеки.

Но что же делать, если вам вдруг нужно будет переехать в другой регион, например из Москвы в Ярославль? Что будет с квартирой, взятой в ипотеку, можно ли ее обменять да жилье в новом регионе?

Можно привести пример такой ситуации из жизни. Семья Д. в 2010 году взяла в ипотеку в Москве новую квартиру. Все было хорошо, они регулярно вносили платежи в банк. На в 2012 году отец семейства получил повышение на фирме, ему предложили поехать работать в ее филиал в Ярославль.

В связи с такой ситуацией возникла проблема, что теперь делать с квартирой в Москве, которая была куплена в ипотеку. Заработная плата мужа позволяла снимать квартиру в новом месте и одновременно оплачивать ипотеку в Москве. Но вскоре жена тоже нашла более престижную работу в Ярославле. Таким образом, супругам Д. жилье в столице стало не нужно.

Но как быть в этой ситуации, если платить за ипотеку еще семь лет, а погасить всю сумму кредита сразу нет финансовой возможности.

Содержание
  1. Совет специалистов
  2. Как происходит замена залога
  3. Обмен ипотечной квартиры на другую, более большую
  4. Разрешение от банка
  5. Требование закона к процедуре
  6. Как происходит обмен ипотечной квартиры?
  7. Как обменять ипотечную квартиру?
  8. Что потребуется?
  9. Пошаговые действия
  10. Преимущества и недостатки обмена квартиры в ипотеке
  11. Обмен ипотечной квартиры на другую
  12. Особенности обмена ипотечного жилья
  13. Как получить разрешение банка?
  14. Доступные варианты
  15. Способ 1. Продажа одной квартиры и покупка другой
  16. Способ 2. Замена залогового имущества
  17. Способ 3. С привлечением краткосрочного потребительского кредита
  18. Способ 4. Обмен по переуступке
  19. Ценовая разница
  20. Обмен на жилье с идентичной стоимостью
  21. Обмен на жилье дороже
  22. Обмен на жилье дешевле
  23. Обмен дома на квартиру
  24. Какие документы необходимы для обмена?
  25. Как обменять жилье, купленное по военной ипотеке?
  26. Ипотечная программа «Переезд»
  27. На случай переезда
  28. Кредит – два в одном
  29. Проценты и досрочное погашение
  30. Список документов
  31. Чем больше, тем меньше
  32. На заметку
  33. Все – в комплексе
  34. Как оформить ипотеку в другом городе
  35. Что потребуется для оформления ипотеки
  36. Дальше есть три варианта развития событий
  37. Можно ли удаленно оформить ипотеку Сбербанка?
  38. Личный визит в банк потребуется только один раз — для подписания кредитных документов
  39. Как оформить ипотеку в другом городе через ДомКлик
  40. Как рефинансировать ипотеку

Совет специалистов

Семья Д. обратилась с этой проблемой в банк. Там им пояснили, что существует три способа решения этой проблемы.

В такой ситуации можно либо полностью погасить кредит, либо переоформить остаток кредита на третье лицо, либо обменять жилье на равноценное в новом месте. Первый вариант не подходил супругам Д, так как у них не было денег.

Закон РФ позволяет перевести остаток кредита на третье лицо, но кредитные организации обычно не соглашаются на такую сделку. Поэтому Д. остановились на обмене квартиры.

Обмен квартиры, взятой в ипотеку, называют заменой залога в соответствии со ст. 345 ГК РФ. Данную процедуру регулирует не ипотечный договор, а внутренние положения организации, в которой вы брали кредит.

Поэтому каждая организация выставляет различные требования к ее проведению. Так, одни организации предоставляют возможность замены залога, только после истечения двух третей срока ипотечного договора.

Другие организации дают возможность повести эту процедуру уже через несколько лет после заключения договора. Но все они выставляют и одинаковые условия. Вы не должны иметь просрочек по платежам и не иметь задолженности.

Новая квартира должна покрывать вашу задолженность по кредиту с дисконтом около 30% с учетом процентов. Если эти условия не выполняются, то банк откажет вам в замене залога.

Как происходит замена залога

Прежде всего, узнайте, прописана ли возможность замены залога в регламенте той кредитной организации, в которой вы брали кредит. При этом она должна быть предусмотрена именно по вашему желанию.

Далее необходимо выяснить, в каких регионах страны возможно проведение данной процедуры.

Чаще всего в том месте, где находится новой жилье, должен работать филиал или представительство данного банка. Если такового в регионе нет, то вам не дадут разрешения на обмен. Кредитор должен иметь возможность в случае необходимости быстро добраться до должника.

В противном случае на замену залога банк не согласится, хотя бывают и исключения из этого правила. Но они случаются очень редко.

Если все перечисленные условия соблюдаются, то производится проверка юридической чистоты нового жилья, которое вы выбрали. Это стандартная процедура, ей занимается служба безопасности банка или отдел по взысканию долгов.

Для этого запрашиваются выписки из ЖЭУ, домоуправления, сведения из ЕГРП, налоговой инспекции, УФМС и так далее. Одновременно с этим вторая сторона сделки проверяется по специальным базам на наличие судимости.

Также о ней собираются сведения всеми способами, которые не запрещены законодательством.

Если и здесь все в порядке, то готовятся необходимые для обмена документы. Для произведения процедуры необходимо подготовить два пакета документов.

Сюда входит договор об обмене квартир и договор передачи нового жилья в залог банка. Регистрация всех новых прав собственности и снятие и наложение ограничений производится одновременно.

Полностью вся процедура занимает несколько месяцев, она производится под полным контролем банка.

Стоит учитывать, что замена залога на квартиру, взятую в ипотеку, является очень сложной операцией. Перед тем, как пойти на нее, необходимо учесть все нюансы процедуры. Для этого необходимо обратиться за консультацией к адвокату, чтобы не потерпеть убытки, если что-то будет не так.

Автором статьи является действующий адвокат, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости», руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова Она написана для сайта irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Источник: http://yarkvartal.ru/novosti-rynka/bank/214-chto-delat-s-zhilem-vzyatym-v-ipoteku-pri-pereezde

Обмен ипотечной квартиры на другую, более большую

Продажа ипотечной квартиры при переезде в другой регион

Нередко после приобретения жилья в ипотеку возникает необходимость его последующей продажи или обмена до погашения займа. Для своих клиентов банки предусматривают такую возможность.

Но требуется соблюдение определённых условий процедуры. Приобретаемая квартира оформляется при ипотечном кредитовании как залоговое имущество.

Это предполагает наложение обременения, которое ограничивает любые возможные сделки с этой недвижимостью.

  1. Возможен ли обмен?
  2. Разрешение от банка
  3. Требование закона к процедуре
  4. Как происходит обмен ипотечной квартиры?
  5. Как обменять ипотечную квартиру?
    1. Что потребуется?
    2. Пошаговые действия
  6. Преимущества и недостатки обмена квартиры в ипотеке

Возможность обмена ипотечной квартиры до окончания всех выплат в РФ регламентируется Гражданским кодексом. Меняется залог: им становится новая недвижимость вместо имеющейся. Все условия ипотечного договора сохраняются для нового объекта кредитования.

Банки не слишком приветствуют подобные сделки. Для них никакой финансовой выгоды нет. Для банка это предполагает дополнительные издержки и длительное переоформление, потому кредитор может и отказать заёмщику.

Однако при соблюдении нескольких обязательных для заёмщика условий услуга обмена ипотечной квартиры на другую клиентам предоставляется.

Разрешение от банка

Получить согласие у банка на обмен своей ипотечной квартиры можно при соблюдении следующих требований:

  • прошло 5 лет с момента подписания договора по ипотечному кредитованию и большая часть задолженности клиента уже погашена;
  • клиент является добросовестным плательщиком, выполняющим свои обязательства без просрочек;
  • новая квартира будет выступать в сделке залогом, её стоимость не должна быть ниже цены прежней недвижимости;
  • покупаемое жильё должно находиться в том же регионе, в котором работает обслуживающий банк.

Некоторые условия совершения обмена озвучиваются банковскими организациями сразу же, при обращении клиента. Иногда финансовое учреждение выставляет их отдельно.

Требование закона к процедуре

Квартиру, находящуюся в ипотеке, согласно статье 345 ГК РФ можно обменять, соблюдая условия банка. Но происходит это исключительно через оформление сделки купли-продажи. Каждое финансовое учреждение разрабатывает условия обмена квартиры для своих клиентов самостоятельно. Банк в обязательном порядке требует проведение оценки нового объекта недвижимости. Услуги оплачивает заёмщик.

Также кредитор рассматривает место, в котором расположена квартира. Она не должна находиться в другом регионе или в слишком большой удалённости от инфраструктуры. Банк не пойдёт на такую сделку, ведь недвижимость будет выступать его залогом. По сути, заёмщик заново оформляет ипотеку.

К новому объекту кредитования предъявляются не меньшие требования, чем при первоначальном оформлении ипотеки.

Как происходит обмен ипотечной квартиры?

После получения официального согласия от банка на обмен квартиры можно проводить процедуру. Она осуществляется несколькими способами.

  1. Подписание договора мены – сделка заключается с заменой залога по договору, им становится другой объект недвижимости.
  2. Оформление потребительского кредита – клиент берёт займ для погашения задолженности по предыдущей ипотеке, после чего возможна покупка нового жилья.
  3. Одновременное заключение двух договоров купли-продажи – старая квартира продаётся, а новая – покупается заёмщиком.

Возможность произведения обмена ипотечной недвижимости по тому или иному варианту зависит от выбора банковского учреждения. Самостоятельно заёмщик не может решить, какой из них подойдёт. Обратиться в банк следует ещё до выбора новой квартиры.

Как обменять ипотечную квартиру?

Для обмена ипотечной квартиры заёмщик должен собрать пакет своих документов, которые обычно требуются для оформления кредита. Также нужны бумаги на старое жильё, являющееся залогом по договору с банком. Документы на новую квартиру также необходимы в полном объёме, включая оценку недвижимости.

После сбора всех бумаг клиент должен подать заявление в банк, в котором он хочет получить ипотеку.

Что потребуется?

Заёмщику необходимо представить следующий список документов:

  1. паспорт гражданина РФ и его копии;
  2. трудовую книжку и её копии;
  3. справку о доходах с места работы по форме 2-НДФЛ или по установленной форме банка;
  4. оригинал и копию военного билета (для мужчин, которые не достигли возраста 27 лет).

Помимо этого перечня, потребуются также комплекты документов на квартиру, являющуюся залоговым имуществом, и новую недвижимость, которую заёмщик планирует приобрести. Список бумаг следующий:

  1. правоустанавливающие документы;
  2. кадастровый паспорт на залоговую недвижимость (для квартир, ипотека на которые оформлялась менее 5 лет назад, подходит документ, который предоставлялся при заключении сделки с банком);
  3. выписки из домовых книг квартир;
  4. заключение оценщика о стоимости обеих квартир, обмен которых планируется совершить;
  5. справки с подтверждением отсутствия задолженностей по коммунальным платежам.

Также дополнительно может потребоваться согласие органов опеки и попечительства, если в какой-то из двух квартир прописаны несовершеннолетние дети.

Пошаговые действия

Человеку, желающему произвести обмен своей ипотечной квартиры на другую, придётся совершить ряд последовательных действий.

  • Первым шагом должно стать посещение отделения банка. Клиенту нужно написать заявление в банк, в котором будет указан регион покупки новой недвижимости.
  • Следующий этап – это проверка банком информации, предоставленной клиентом. Финансовое учреждение должно убедиться, что заёмщик соответствует всем требованиям.
  • Третий шаг – это проведение проверки выбранной клиентом квартиры. Покупаемая недвижимость должна быть юридически чистой, без каких-либо задолженностей. Этот этап обычно требует вмешательства риелторской фирмы, которая занимается перепродажей недвижимости. Также служба безопасности банка проводит изучение квартиры и её подноготной.
  • Пока длится проверка банком недвижимости, клиент собирает документы по своей старой квартире и по новому жилью, которое он планирует приобрести. Их необходимо представить кредитору для рассмотрения.

Банк после прохождения всех этапов подготавливает для заёмщика пакет документов сразу для двух сделок: купли-продажи залоговой недвижимости и купли-продажи новой квартиры, которую приобретает клиент. Сделка оформляется с участием всех сторон. Если подписание договора и процесс обмена ипотечного жилья осуществляется через риелтора, то вся процедура занимает около 3х месяцев.

Преимущества и недостатки обмена квартиры в ипотеке

Главное преимущество обмена ипотечной квартиры – это возможность сменить жильё, которое находится в обременении, на более подходящий вариант.

Это означает, что, однажды оформив кредит на недвижимость, человек не будет находиться в жёстких рамках.

У него есть возможность улучшения своих жилищных условий, переезда из одного города в другой, смены своего адреса, покупки большей или меньшей квартиры на своё усмотрение.

Другими достоинствами обмена жилья в ипотеке является возможность проведения рокировки, как равноценных объектов недвижимости, так и с разницей в стоимости. Если квартиру нужно сменить на аналогичную по площади и по цене, то проблем с банком, скорее всего, не возникнет. Он даст согласие на проведение сделки.

Но бывают и другие варианты обмена. Новая жилая площадь может быть дороже предыдущей или наоборот – её стоимость ниже. В таком случае банковское учреждение может и отказать клиентам в проведении обмена. Основной недостаток такой процедуры – это то, что кредитор не обязан идти навстречу своему заёмщику. Получить разрешение банка бывает проблематично.

Однако сделку по обмену ипотечной квартиры можно совершить и с привлечением другого банка. Если цена покупаемой квартиры выше, чем залоговой, то деньги от продажи последней клиенту целесообразно потратить на погашение долга по кредиту. Оставшаяся сумма позволит внести первоначальный взнос по новой ипотеке.

Иногда и у покупателя недостаточно средств для покупки залоговой квартиры. Это создаёт дополнительные проблемы для обмена недвижимости. Тогда целесообразно сменить должника по договору. Но банк может отказаться от такой сделки, если новый заёмщик не соответствует его требованиям.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/obmen-ipotechnoj-kvartiry/

Обмен ипотечной квартиры на другую

Продажа ипотечной квартиры при переезде в другой регион

Покупка недвижимости с привлечением жилищной ссуды растягивается на многие годы.

Естественно, за этот период в жизни заемщика могут наступить перемены, требующие переезда или расширения жилой площади.

Отсюда и возникает вопрос: «Как поменять квартиру в ипотеке на другую?»

Многие заемщики уверены, что наличие обременения не позволит им продать или обменять квартиру. На самом деле это не совсем так.

Просто на период кредитования такая жилплощадь считается временной собственностью банка, поэтому любые предпринимаемые действия должны быть согласованы с кредитным менеджером (ст. 37 ФЗ № 102 «Об ипотеке»).

Попытка провести операцию без разрешения кредитора является грубым нарушением ипотечного договора. В результате банк может потребовать досрочного погашения задолженности.

Особенности обмена ипотечного жилья

Решившись на процедуру, обязательно учтите несколько важных нюансов:

  • Обмен ипотечной недвижимости предполагает замену залога, то есть переоформление кредита на другой объект (ст. 345 ГК РФ);
  • Банк может дать свое согласие на замену залога, но делать этого он не обязан;
  • Порядок проведения обмена регулируется не только ипотечным соглашением, но и внутренними инструкциями, положениями и регламентами финансовой организации;
  • Если квартира покупалась при участии риэлтерской компании, то и все дальнейшие действия, касающиеся поисков покупателя и оформления договора мены, следует доверить тем же специалистам. Это позволит сэкономить время, необходимое для проверки продавца и объекта недвижимости;
  • Процедура способна занять не один месяц. Ускорить обмен поможет предварительная консультация с кредитным менеджером – он не только даст согласие на сделку, но и определит четкий порядок ее проведения;
  • К договору мены применяются те же принципы налогообложения, что и во всех других случаях (ст. 567 ГК). Внесение налога за каждую из обмениваемых квартир осуществляется в натуральной форме по цене, указанной в соглашении.

Как получить разрешение банка?

Обмен ипотечной квартиры на другую возможен лишь при выполнении следующих условий:

  • Для обмена следует предоставить только реально существующую недвижимость. Это значит, что заемщик не сможет переехать в жилье, пребывающее на стадии строительства;
  • С момента оформления жилищной ссуды должно пройти не менее 2 лет (некоторые организации увеличивают этот срок до половины всего ипотечного периода);
  • Кредитная история клиента должна быть абсолютно чистой, то есть не иметь просрочек;
  • Другое жилье должно отвечать всем требованиям кредитора. Сюда относится и место расположения – район должен быть хорошим и находиться поблизости от банковского отделения.

Во время принятия решения финансовая организация учитывает еще 2 момента – ликвидность покупаемой жилплощади (обязана быть высокой) и стоимость новой недвижимости (меньше или равна заложенной).

Доступные варианты

Обменять ипотечное жилье можно несколькими способами. Рассмотрим каждый из них.

Способ 1. Продажа одной квартиры и покупка другой

Речь идет о заключении двойного договора «купли-продажи». Для проведения данной операции заемщику необходимо выполнить несколько шагов:

  • Погасить остаток задолженности;
  • Снять обременение с залоговой недвижимости;
  • Одновременно с этим подать заявку на получение нового жилищного займа;
  • Найти покупателя;
  • Оформить договор «купли-продажи» на старую квартиру;
  • Подписать новое кредитное соглашение;
  • Оформить договор «купли-продажи» на новую квартиру;
  • Зарегистрировать ее в Службе государственной регистрации.

Многие покупатели не желают связываться с ипотечной недвижимостью. В этом случае они могут быть абсолютно спокойны, так как покупают жилье, с которого уже снято обременение.

Также следует отметить, что подписание двойного договора «купли-продажи» прекрасно подходит для обмена ипотечной квартиры на более дешевое жилье, ведь ни один банк не согласится сознательно уменьшать ликвидность залогового имущества.

Способ 2. Замена залогового имущества

Обмен ипотечной квартиры с заменой залогового имущества можно провести только при условии равнозначной стоимости обоих объектов (данный факт устанавливается кредитором).

Процедура проходит в следующем порядке:

  • Предоставление документов на новую жилплощадь;
  • Оценка новой квартиры;
  • Уточнение условий ипотеки;
  • Заключение договора мены;
  • Оформление залога;
  • Снятие обременения со старой жилплощади.

Подобные сделки имеют ряд сложностей, ведь не каждый согласится купить квартиру, находящуюся в залоге финансовой организации.

Способ 3. С привлечением краткосрочного потребительского кредита

Еще один популярный способ, включающий в себя несколько этапов:

  • Поиск покупателя на ипотечное жилье;
  • Получение краткосрочного потребительского кредита, суммы которого будет достаточно для закрытия ипотеки;
  • Снятие обременения со старой квартиры;
  • Подписание договора купли-продажи;
  • Погашение кредита полученными деньгами;
  • Приобретение новой квартиры;
  • Наложение обременения.

При оформлении потребительского займа на значительную сумму банк может настоять на участии одного или сразу нескольких поручителей.

Главным преимуществом этого способа является сравнительно легкий поиск покупателя, ведь на момент подписания договора «купли-продажи» квартира не будет находиться в залоге у банка.

Однако не обошлось и без ряда недостатков. К ним относятся:

  • Повышенные требования к заемщику, решившему взять потребительский кредит. Какое-то время ему придется погашать сразу 2 задолженности, а это требует высокого уровня платежеспособности;
  • Сделки нужно проводить максимум в 1-2 дня. Чтобы не вызвать подозрений со стороны кредитора, заемщику необходимо сначала найти покупателя и новое жилье, а уже потом обращаться за потребительским займом;
  • Необходимость предоставить в качестве залога другое имущество. Чтобы уменьшить волокиту, остановитесь на беззалоговом варианте;
  • Сбор множества документов (в том числе и справки о доходах).

Способ 4. Обмен по переуступке

Можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую, уступив либо ее, либо собственные кредитные обязательства другому лицу? Это доступно лишь в том случае, если новый заемщик безоговорочно примет условия действующего ипотечного соглашения.

Переуступка фиксируется отдельным договором, после подписания которого статус заемщика переходит от продавца к покупателю. Что касается права собственности, новый владелец получит его только после того, как факт перехода будет зафиксирован в Росреестре. До этого момента стороны могут отказаться от переуступки, подав в банк соответствующее заявление.

К главным преимуществам такого обмена относятся юридическая чистота сделки и уменьшенная сумма задолженности, позволяющая новому заемщику быстро выпалить остатки кредита и получить хорошую кредитную историю.

Личность гражданина, на которого переоформляется ипотека, подлежит тщательной проверке. Если он не отвечает основным требованиям кредитора, в обмене по переуступке может быть отказано.

Правда, в некоторых случаях у банка просто нет выбора, поэтому он вынужден согласиться на любую кандидатуру (например, если старого заемщика признают неплатежеспособным).

Ценовая разница

Еще один важный нюанс – это разница в цене. Здесь у заемщика есть 3 различных варианта. Рассмотрим каждый из них.

Обмен на жилье с идентичной стоимостью

Эквивалентный обмен жилплощадью считается самым легким и для заемщика, и для финансовой организации. При этом площадь и состояние жилья не имеют никакого значения.

Оно может иметь меньшую площадь, но быть более качественным, или же наоборот. Цена уравнивается в обоих случаях.

Обмен на жилье дороже

В этом случай у банка еще больший интерес, поскольку новый залог будет обладать более высокой рыночной стоимостью. Если разница в цене составит более 20%, кредитор наверняка даст свое согласие на проведение обмена с доплатой.

Пункт о выплате определенной суммы обязательно прописывается в договоре мены. Разницу в стоимости можно компенсировать не только деньгами, но и другим ценным имуществом (земельным участком, гаражом и т. д.).

Обмен на жилье дешевле

Данный способ считается наиболее трудоемким, ведь банк не заинтересован в получении менее дорогостоящего залога.

На согласие кредитора можно рассчитывать только в одном случае – если ипотека будет погашена на 2/3. Во всех остальных случаях заемщику придется либо ждать, либо искать средства для внесения досрочной выплаты.

Обмен дома на квартиру

Многие обитатели мегаполисов стремятся выехать за пределы города и обзавестись собственным земельным участком, а некоторые люди, проживающие в частном секторе, мечтают переехать в многоэтажку.

Отсюда и возникает вопрос: «Как обменять дом в ипотеке на квартиру и можно ли это сделать?». Данная процедура проходит на тех же условиях, что и обмен одной квартиры на другую.

При этом нужно учесть несколько важных отличий:

  • В регионе, где приобретается жилье, должно присутствовать отделение банка-кредитора;
  • К общепринятому пакету документов владельцу частного жилья следует приложить экспертную оценку земельного участка, кадастровый паспорт и бумагу, подтверждающую право собственности на земельный надел.

Какие документы необходимы для обмена?

Согласно российскому законодательству, действующему в 2021 году, для проведения процедуры обмена заемщику необходимо собрать следующий пакет документов:

  • Внутренний паспорт РФ (копия и оригинал);
  • Копия ИНН;
  • Письменное согласие супруга/и (если кредит оформлен на супружескую пару);
  • Свидетельство о браке или разводе (если есть);
  • Выписка из банка, отражающая состояние счета и подтверждающая отсутствие штрафов и просроченных выплат;
  • Заявление на обмен жилплощади;
  • Ипотечное соглашение;
  • СНИЛС;
  • Справка о составе семьи;
  • Копия лицевого счета;
  • Свидетельства о рождении детей (для несовершеннолетних до 14 лет);
  • Правоустанавливающие документы на вторую квартиру.

Как обменять жилье, купленное по военной ипотеке?

В силу того, что на недвижимости, купленной по военной ипотеке, лежит двойное обременение (банковское и Росвоенипотеки), выполнять с ней какие-либо действия будет сложнее всего.

Самым простым вариантом является полное погашение задолженности. Закрыв ипотеку, бывший заемщик становится единственным владельцем квартиры и может поступать с ней по своему усмотрению.

При отсутствии личных денежных средств необходимо найти покупателя, готового выплатить остаток суммы по кредиту, и договориться с ним об обмене одного объекта недвижимости на другой.

Помимо этого заемщик может написать заявление о переводе на другое место службы (как правило, в другой город). Однако в этом случае пункт о переезде и обмене ипотечного жилья должен быть прописан в соглашении.

Обмен ипотечного жилья предполагает массу нюансов, в которых обычному человеку крайне трудно разобраться. Чтобы избежать проблем, заблаговременно указывайте в кредитном договоре все условия обмена.

Источник: http://ipoteka-expert.com/kak-pomenyat-kvartiru-v-ipoteke-na-druguyu/

Ипотечная программа «Переезд»

Продажа ипотечной квартиры при переезде в другой регион

Купить новую квартиру СЕЙЧАС, а старую продать ПОТОМ – это уже не мечта, а реальная возможность. Совместная программа-опция АИЖК и АРИЖК «Переезд» позволяет это сделать даже в том случае, если у вас сейчас нет на руках свободных денег на первоначальный взнос.

Новая ипотечная программа “Переезд” разработана совместно Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).

Уникальность предложения в том, что программа призвана помочь людям, уже имеющим жилье, изменить и улучшить жилищные условия максимально комфортным способом. Не без участия ипотечного кредита, конечно. Причем взять кредит на новую, более просторную квартиру можно, даже если у семьи в настоящее время нет на руках свободных денег на первоначальный взнос по ипотечному кредиту.

По сути ипотечная программа “Переезд” – это возможность “монетизировать” существующее жилье при проведении альтернативных сделок.

Ипотечный продукт “Переезд” представляет собой заем на приобретение нового жилья под залог имеющейся недвижимости.

Чтобы улучшить жилищные условия, заемщикам часто приходится срочно и с дисконтом продавать старую квартиру, чтобы успеть внести вырученные за нее деньги в счет первоначального взноса по уже одобренному ипотечному кредиту на новое жилье.

Другой очевидный вариант решения проблемы – взять потребительский кредит на короткий срок, чтобы за счет этих денег внести первоначальный взнос по ипотеке. При этом ставка потребительского кредитования сегодня существенно выше, чем ипотечного. А сам факт получения такого кредита заемщик вынужден скрывать от ипотечного кредитора, т.к.

на человека ложится дополнительная финансовая нагрузка, что может повлиять на расчет максимальной суммы кредита.

Поскольку альтернативные сделки с использованием ипотеки сегодня очень популярны на рынке, были детально проработаны различные варианты расчетов по таким сделкам, и в результате родилась идея использования дополнительного займа. Займ предоставляется под залог имеющейся недвижимости, и его можно направить на взнос по ипотечному кредиту на новое жилье.

Причем не является проблемой, даже если “старое” жилье находится в залоге по действующему ипотечному кредиту.

Это актуально, например, если вы покупали небольшую квартиру по ипотеке, пока не расплатились, но финансовые возможности уже позволяют вам обслуживать кредит, взятый на квартиру большей площади, да и жизненные обстоятельства требуют расширения жилого пространства. Или вы нашли новую работу и хотите переехать в другой район или другой город.

С запуском “Переезда” у заемщиков появляется отсрочка до 2 лет на продажу уже имеющейся квартиры, в то время как новая квартира приобретается или строится с помощью ипотеки.

На случай переезда

Программа “Переезд” может помочь собственникам жилья в следующих ситуациях:

  1. Вы собираетесь приобретать новое жилье в ипотеку, но не хватает денег на первоначальный взнос для покупки желаемой квартиры.
  2. Продажу старого жилья и переезд в новое требуется разнести во времени для того, чтобы:
    • достроить новое жилье (если оно приобретается в новостройке в высокой стадии готовности);
    • завершить ремонт на новом месте;
    • без спешки переехать в новый город.
  3. Имеющееся жилье обременено ипотекой и нет возможности погасить кредит досрочно, чтобы:
    • взять новый ипотечный кредит для покупки более комфортного жилья (большей площади, в лучшем районе);
    • переехать в другой город.

Кредит – два в одном

В рамках программы “Переезд” предоставляется два кредита: основной (сроком до 30 лет) и дополнительный (сроком до 2 лет).

Основная часть – это стандартный ипотечный кредит на приобретение жилья по одной из действующих ипотечных программ АИЖК “Новостройка”, “Стандарт”, “Малоэтажное жилье”, “Материнский капитал”. Кредит можно получить в

любом городе у любой кредитной организации, работающей по стандартам АИЖК.

Дополнительная часть – “короткий” займ “Переезд”, который заемщик может получить через АРИЖК под залог имеющейся квартиры. Эти деньги принимаются партнерами АИЖК как первоначальный взнос по кредиту на покупку нового жилья.

Таким образом, вы можете купить новую квартиру сразу, отложив продажу прежней. Дополнительный кредит выдается на срок 1-2 года и гасится единовременным платежом в конце срока пользования кредитом из средств, вырученных от продажи “старого” жилья.

Важно! Особенность “короткого” кредита в том, что в течение всего срока его не нужно обслуживать, т.е. вносить ежемесячные платежи. Погашение займа и процентов по нему происходит единовременно за счет денежных средств, полученных от реализации жилья. Таким образом, кредитная нагрузка на заемщика не увеличивается и ему не приходится обслуживать оба кредита сразу.

Проценты и досрочное погашение

Заемщик в любой момент может погасить кредит досрочно – как только продаст прежнее жилье. Либо может вносить платежи в счет частичного досрочного возврата кредита при наличии в семье свободных денежных средств. В этих случаях он заплатит меньше процентов за пользование займом.

При определении процентной ставки “короткого кредита” учитывалась конъюнктура ипотечного рынка и особенности нового продукта, цель которого – предоставить гражданам, имеющим жилье, возможность изменить жилищные условия максимально комфортным способом.

На ставку повлияло три фактора: она должна быть сопоставимой со ставками по стандартной ипотеке, учитывать отсутствие ежемесячных платежей по “короткому кредиту” и быть ниже ставок по потребительским кредитам, которые зачастую используются заемщиками в таких ситуациях.

Все эти условия были соблюдены.

Процентная ставка составляет от 12,5% – при отсутствии зарегистрированных лиц в имеющемся объекте недвижимости; от 14% – при их наличии.

При этом каждые три месяца кредитор проверяет юридическое состояние объекта. Ставка может быть повышена на 0,5 процентных пункта, если жильцы пока не “выписались” из старой квартиры и, наоборот, ставка снижается, если в объекте недвижимости зарегистрированные лица уже отсутствуют.

Таким образом, кредитор контролирует, чтобы до момента продажи имеющегося жилья заемщик приобрел новое жилье.

Важно! Сумма короткого займа составляет до 80% от стоимости жилого помещения, которое служит залоговым обеспечением. Основное требование к залогу – квартира должна быть в многоквартирном доме в городе с численностью свыше 200 тыс. жителей.

Список документов

Какие документы нужны для получения предварительного решения по короткому кредиту:

  1. Заявление на предоставление займа (по форме АРИЖК)
  2. Документ, удостоверяющий личность
  3. Свидетельство о рождении (если собственником квартиры является ребенок в возрасте до 14 лет)
  4. Правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о приватизации и т.д.), свидетельство о праве собственности.
  5. Кадастровый/технический паспорт квартиры либо иные документы, содержащие информацию о технических характеристиках жилого помещения.

Чем больше, тем меньше

Уникальность программы “Переезд” в том, что всю сумму “короткого займа” можно сразу направить на первоначальный взнос по ипотечному кредиту, выданному по одной из стандартных программ АИЖК.

Под залог квартиры вы получаете весьма значительную сумму, и, направив ее на первоначальный взнос по новому ипотечному кредиту, легко можете покрыть порядка 50% от стоимости приобретаемого жилья. А это означает, что у вас будет более низкая ставка по кредиту.

Ведь практически для всех ипотечных программ актуально правило: чем больше первоначальный взнос, тем ниже ставка. Таким образом, вы сэкономите еще и на процентах по кредиту.

Процентные ставки по основному кредиту (продукты АИЖК):

  • “Стандарт” – от 8,3%;
  • “Новостройка” – от 7,9% (без учета вычетов);
  • “Малоэтажное жилье” – от 8,3% (вторичный рынок), от 7,9% (первичный рынок);
  • “Материнский капитал” – от 8,05% (вторичный рынок), от 7,65% (первичный рынок).

На заметку

В качестве приобретаемого объекта может выступать квартира в многоквартирном доме, в том числе и на этапе долевого строительства (только в соответствии с законом о долевом строительстве 214-ФЗ). Срок ввода в эксплуатацию новостройки – в течение 12 месяцев после выдачи займа.

Если вы хотите воспользоваться программой “Переезд”, нужно сделать следующие шаги:

  1. Выбрать подходящую вам ипотечную программу, подать в банк пакет документов, необходимый для оформления основного кредита.
  2. Одновременно подать документы на оформление “короткого” кредита под залог имеющегося жилья.
  3. Внести полученную по “короткому кредиту” сумму в счет первоначального взноса по ипотеке на новую квартиру.
  4. После продажи “старого” жилья единовременным платежом погасить “короткий” кредит. Это можно сделать как по окончании срока кредитования, так и досрочно.

Все – в комплексе

Уникальность нового продукта – в объединении всех этапов альтернативной сделки: продажа квартиры – получение денег – ипотека на новую квартиру – переезд.

При этом программа позволяет приобрести новое жилье:

  • в том же или другом городе в максимально короткие сроки;
  • без внесения первоначального взноса;
  • без возникновения проблем с органами опеки и попечительства;
  • с возможностью значительного улучшения жилищных условий, в т.ч. благодаря приобретению квартиры в новостройке;
  • с предоставлением временной отсрочки для поиска покупателя для “старого” жилья по выгодной цене без дисконта за срочность.

Что будет, если жилье, находящееся в залоге, за отведенное время продать не удастся? Объективно говоря, сроки продажи жилья 1-2 года – более чем реальные. По сложившейся практике, этого срока достаточно для поиска покупателя и продажи квартиры.

Но если заемщику не удается уложиться в установленные сроки, кредитор вместе с ним выработает дальнейшие шаги, чтобы разрешить сложившуюся ситуацию. Например, поможет заемщику в продаже жилья, немного увеличит срок кредита.

Однако все это возможно только в отношении добросовестных заемщиков, которые самостоятельно уже предпринимали активные действия по реализации жилья, но что-то у них не сложилось.

Источник: «АИЖК»

Источник: http://www.juryst.ru/ipoteka_pereezd.html

Как оформить ипотеку в другом городе

Продажа ипотечной квартиры при переезде в другой регион

  • Ипотека
  • Как оформить ипотеку в другом городе

Виктор прописан в Воронеже, работает в Москве, а квартиру собирается купить в Санкт-Петербурге для дочки, которая учится там на третьем курсе института. Покупка планируется в ипотеку. Отпрашиваться с работы, чтобы ездить для оформления документов в другой город, проблематично.

Рассказываем, как оформить ипотеку в другом городе — без лишних поездок в банк и расходов на дорогу.  

Необходимость оформить ипотеку в другом городе встречается часто, а причины на то могут быть разными: 

Поиск жилья по месту работы. Чаще всего в крупных городах — в Москве или Санкт-Петербурге

Необходимость смены климата или семейные обстоятельства

Покупка квартиры для ребенка-студента

Инвестирование, сдача ипотечной квартиры в аренду. Например, в курортных городах 

Что потребуется для оформления ипотеки

Чтобы подать заявку на ипотеку в Сбербанк, клиент должен соответствовать основным требованиям:

Возраст заемщика — от 21 года, а на момент окончания выплаты ему должно быть не больше 75 лет

Общий трудовой стаж за последние 5 лет должен составлять не менее 1 года, и не менее 6 месяцев на текущем месте работы

Подтверждение платежеспособности заемщика — справка 2-НДФЛ или по форме банка. Для зарплатных клиентов банка эти документы не требуются.  

Что касается места проживания: основное требование банка к заемщику для оформления ипотеки — это наличие постоянной или временной регистрации в любом субъекте РФ. 

Дальше есть три варианта развития событий

Ипотеку Сбербанка можно получить:

Проще говоря, если вы официально работаете в Москве и получаете зарплату на карту Сбербанка, то и ипотеку можете оформить в любом центре ипотечного кредитования Москвы.

Если вы покупаете квартиру в Санкт-Петербурге, то можете выбрать любой ленинградский офис Сбербанка для проведения сделки. Совсем необязательно при этом возвращаться в свой родной город.     

Можно ли удаленно оформить ипотеку Сбербанка?

В личном кабинете ДомКлик можно пройти практически все этапы ипотечной сделки онлайн:

Сделать предварительные расчеты на ипотечном калькуляторе

Получить консультацию ипотечных специалистов банка

Найти квартиру и прямо на сайте отправить её на одобрение в банк

Оформить услугу оценки жилья, застраховать недвижимость, жизнь и здоровье

Личный визит в банк потребуется только один раз — для подписания кредитных документов

Некоторые из перечисленных услуг платные, но эти издержки наверняка будут существенно меньше тех, которые потребуются при разъездах из одного города в другой.

Как оформить ипотеку в другом городе через ДомКлик

Находиться в этот момент можно где угодно — дома, на работе или в гостях у родственников в другом городе. Вам потребуется только выход в интернет. В личном кабинете нужно заполнить анкету, загрузить документы и выбрать город, в котором планируется сделка.

При необходимости можно изменить город получения ипотеки — попросите об этом менеджера, и он переведет вашу сделку в необходимый офис банка.

Это то, что придется сделать самому или с помощью риелтора. Отвозить пакет документов на недвижимость в банк не нужно. Вы сможете прикрепить их в личном кабинете. Большую часть документов менеджер запросит напрямую у продавца. После одобрения недвижимости назначается дата сделки.

Производится либо по месту приобретения недвижимости, либо по месту проживания, либо по месту работы. 

После подписания всех документов необходимо оформить право собственности на приобретенную недвижимость. Это можно сделать с помощью электронной регистрации сделки. 

Заемщик может уехать домой, не дожидаясь окончания регистрации, но нужно подключить услугу безопасных расчетов. Тогда деньги автоматически поступят на счет продавца после подтверждения информации о регистрации сделки. А все уведомления будут приходить на электронную почту.

Как рефинансировать ипотеку

Было полезно? Интересно?

Можно поделиться статьей с друзьями в соц. сетях

Полезная рассылка

Подпишитесь на рассылку и получайте свежие материалы из нашего журнала

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/kak-oformit-ipoteku-v-drugom-gorode

Ответ юриста
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: