Продажа арендного жилья арендаторам в европейских странах

Содержание
  1. Аренда жилья в Европе: где самые высокие цены, и как регулируется рынок?
  2. Аренда в Париже: вторая попытка контролировать цены
  3. Аренда в Берлине: новый закон об ограничении стоимости аренды
  4.  Аренда в Лиссабоне: грандиозный рост цен
  5. Аренда в Риме: максимальная аренда согласовывается с ассоциациями владельцев
  6. Аренда в Лондоне: недостаточное регулирование рынка аренды жилья
  7. Как работает рынок аренды в Европе
  8. Высокие цены – где в Европе сложнее всего снять жильё
  9. Дополнительные риски для рантье – налоги и траты
  10. Доходные дома – как заработать на европейской аренде
  11. Почему в одних странах предпочитают арендовать жилье, а в других покупать
  12. Почему немцы снимают жилье?
  13. Другие страны Европы
  14. Арендный бизнес в Германии: о чём нужно знать инвестору перед покупкой?
  15. Рост цен
  16. Высокий спрос на аренду
  17. Оптимизация налогов
  18. Гарантия надёжности арендаторов
  19. Ограничения на повышение арендной платы
  20. Трудности с выселением арендаторов
  21. Продажа арендного жилья арендаторам в европейских странах
  22. Как работает рынок аренды в европе
  23. Сколько стоит жить в европе?
  24. «культура аренды» или почему на западе так популярно съемное жилье
  25. Доходные квартиры в финляндии
  26. Как работает арендное жилье в европейских странах
  27. Покупка или аренда недвижимости в европе: какой вариант выбрать?
  28. Почему в одних странах предпочитают арендовать жилье, а в других покупать

Аренда жилья в Европе: где самые высокие цены, и как регулируется рынок?

Продажа арендного жилья арендаторам в европейских странах

Повышение цен, проблемы доступа к жилью и законодательная политика: правила аренды в Европе становятся сложнее с каждым днём. Говоря о ценах, Eurostat ежегодно проводит опрос с риелторами из нескольких европейских городов. Квартира без мебели в Мадриде стоит 890 евро/мес.

В Лиссабоне недвижимость стоит столько е, в Брюсселе несколько неделе – 770 евро. Дальше цены растут вверх: Рим (930 евро), Берлин (960 евро), Вена (980 евро), Париж (1.150 евро) и лидирует Лондон (1.750 евро). Такую недвижимость предпочитают европейские чиновники. Об этом сообщает El Pais.

Итак, рассмотрим как изменяется рынок аренды в Европе в наиболее крупных городах.

Бельгия поддерживает динамичный рынок аренды жилья, с довольно гарантированным законодательством для арендодателя и арендатора. Широкое предложение способствует содержанию цен, за исключением некоторых районов Брюсселя.

Наиболее распространенным договором на аренду в Брюсселе обычного жилья является так называемый 3-6-9, т. е. контракт на три года, который перезаключается один раз в три года.

Этот документ влечет за собой пересмотр обеими сторонами состояния имущества и залога, эквивалентного двум или трем ежемесячным арендным платежам. Этот депозит также будет охватывать возможные недостатки, обнаруженные в конце аренды. Формула 3-6-9 позволяет арендатору в любое время отказаться от жилья с уведомлением жильца за три месяца до истечения срока аренды.

Арендодатель, со своей стороны, может расторгнуть договор в любое время с шестимесячным уведомлением, если он намерен лично занять жилье или передать его какому-либо родственнику. Эта норма также предусматривает специальную защиту, которая в принципе предназначена для пожилых людей, что позволяет судье продлить аренду в исключительных случаях.

Аренда в Париже: вторая попытка контролировать цены

Стоимость недвижимости в этом регионе считается одной из самых высоких. В ноябре 2021 года административный суд отменил решение, ограничивающее стоимость аренды в Париже, чтобы избежать самых вопиющих злоупотреблений.

Суд опирался на Закон 2014 года. Закон был принят, чтобы “бороться с резким ростом цен на аренду жилья, нехваткой жилья и снижением покупательной способности”.

Аргумент суда заключался в том, что “ограничение” арендной платы не может быть ограничено только Парижем, а должно распространяться на города на периферии, как в свое время резюмировал газета “Ле Монд”.

Еще один аргумент против этой меры заключался в том, что в предыдущие годы контроль за арендодателями не помог снизить цены на аренду.Парижане задушены ценами на недвижимость, и ситуация для арендаторов ухудшается с каждым годом.

В декабре 2021 годана основе нового закона о жилье Парижский совет принял Постановление о восстановлении контроля над арендной платой, которая будет эффективной в ближайшие месяцы.

Цена аренды на квадратный метр в Париже не выше, чем на остальной территории Франции.

В 2021 году стоимость аренды квадратного метра выросла до 24,4 евро, это почти вдвое больше, чем в других крупных французских городах, таких как Лион, Марсель или Бордо.

Объяснимо увеличение стоимости в Париже, ведь это столица, но разница не должна быть настолько внушительной.

Аренда в Берлине: новый закон об ограничении стоимости аренды

Может ли правительство Берлина ограничить арендную плату по крайней мере в тех районах, где эти объекты пользуются спросом больше всего? Депутаты немецкой Социал-демократической партии (СПД) считают, что это возможно.

Ситуация с ценами на жилье в Берлине и в остальной части страны регулируется законом, который был принят 1 июня 2015 года. Благодаря ему стоимость аренды была сильно урезана. Норма ограничила увеличение стоимость новых договоров до 10% от средней арендной платы в районе, в котором находится жилье, при условии, что он находится в “напряженной” рыночной зоне.

Несмотря на добрые намерения, угрозы штрафов и определенную готовность наказывать домовладельцев, закон так и не заработал. Старый закон рынка, где предложение диктует спрос , привел к тому, что цены на аренду, особенно в крупных городах, взлетели до небес. Например, в Берлине за последние пять лет стоимость аренды квадратного выросла более, чем на 20%.

Столкнувшись с этой реальностью, правительство Меркель в сентябре прошлого года приняло новый амбициозный законопроект, направленный на защиту арендаторов от злоупотреблений со стороны домовладельцев, а также на предотвращение дальнейшего роста цен на арендную плату в крупных городах страны.

Закон, действующий с 1 января прошлого года, обязывает арендодателей сообщать арендаторам о повышении арендной платы до заключения договора, а также доказывать, что увеличение арендной платы не превышает 10% от средней цены в этом районе. Если владельцы решат взимать больше, они должны обосновать причину. И несоблюдение правил может привести к штрафу в размере до 100 000 евро.

Из 1,8 миллиона жителей, проживающих в Вене, 62% живут в домах социального сектора, согласно данным городского совета. К ним относятся муниципальные и субсидированные квартиры.

Но городу, который считается наиболее пригодным для жизни в мире, не чуждо повышение цен на аренду. Столица Австрии стала эталоном для городов, пострадавших от повышения цен на жилье. Поэтому местное самоуправление, возглавляемое коалицией социал-демократов и экологов, приняло меры тормозящие рост цен.

Согласно новому постановлению чистая арендная плата за жильё в Вене на должна превышать пять евро за квадратный метр.

Венский рецепт снижения цен на аренду основан на сильном вмешательстве государственных властей в этот вопрос. К 2021 году будет построено огромное количество новых муниципальных квартир.

В настоящее время около 500 000 человек живут в таких квартирах. Чистая стоимость аренды составляет 5,58 евро за квадратный метр.

Тот факт, что многие венцы живут в этих двух типах домов, тормозит рост цен в частном секторе.

 Аренда в Лиссабоне: грандиозный рост цен

Лиссабон положил конец свободному формированию цен на недвижимость.

За пять лет цены на аренду в Лиссабоне выросли на 71%, и почти ни один португалец не может себе их позволить.

Туристический бум, который страна испытывает с 2014 года, совпал с либерализацией жилищного законодательства, принятого в годы кризиса, который позволял заключать бесплатные контракты или, в случае предыдущих арендных договоров, выселять недобросовестных арендаторов без объяснения причин.

Туристическое давление не коснулось наиболее скромных районов Лиссабона, таких как Алфама и Ла Мурария, где большинство местных жителей – пенсионеры с минимальным доходом. Но даже тут многие были вынуждены переехать из-за чрезмерного увеличения арендной платы.

Около 58% всех выселений в стране произошло в Лиссабоне и Порту.

В конце прошлого года парламент Португалии утвердил новый закон о жилье, в котором указано, что лица старше 65 лет или лица с инвалидностью не могут быть выселены из дома, если они более 15 лет проживали в нем. Контракты на срок менее одного года (половина подписанных) также запрещены.

Теперь минимальный срок аренды составляет 12 месяцев с автоматическим продлением до трех лет, если арендатор этого пожелает.

Правительство также поощряет долгосрочные контракты (более двух лет) с постепенным снижением арендной платы, получаемой владельцем. По предложению Блока Эскердыбыл также принят закон против давления на арендатора, который карается штрафом в 20 евро в день. Если арендатор старше 65 лет, штраф увеличивается до 30 евро.

Аренда в Риме: максимальная аренда согласовывается с ассоциациями владельцев

Средняя цена аренды в Италии выросла более чем на 3% в прошлом году.

В крупных городах спрос, как правило, превышает предложение, и рост резко возрастает: в Милане – городе с самой высокой в стране арендной платой – и в Болонье он превышает 10%, а в Риме он превышает 7%.

В столице, кроме того, массовый спрос на краткосрочную аренду, главным образом в туризме, также способствует росту обычных цен на аренду.

С 1998 года существует механизм, называемый «договорная арендная ставка», согласно которому каждый городской совет устанавливает максимальные и минимальные цены в соответствии с соглашениями, заключенными между местными ассоциациями собственников и представителями арендаторов. Рим ввел этот национальный стандарт в 2004 году, встревоженный разрывом между высоким спросом и низким предложением. Каждый городской совет точно указывает, как провести оценку имущества, и как установить адекватную арендную плату за тот или иной объект недвижимости.

При подписании договора аренды рассматриваются три варианта. Контракты 3 + 2 (три года автоматически продлеваются еще на два); временные контракты от 1 до 18 месяцев и контракты до трех лет для студентов университетов.

Эти контракты становятся все более популярными и включают в себя ряд налоговых льгот, которые зависят от каждого города.

В Риме владельцы, которые получают выгоду от недвижимости, платят только 75% единого муниципального налога и налога; арендную ставку 10% (по сравнению с 21% для других контрактов); у них также есть отчисления в НДФЛ до 30%.

Эта мера также имеет преимущества для арендаторов, которые могут воспользоваться специальным тарифом, если они принадлежат к обездоленным или малообеспеченным группам.

В 2021 году число людей, которые воспользовались подобными контрактами только в Италии увеличилось на 28%, а количество бесплатных контрактов выросло всего на 10% по сравнению с предыдущим годом.

В том же году в Риме из 46 500 долгосрочных контрактов, которые были зарегистрированы, было согласовано 24 000.

Это очень хороший показатель так, как более половины владельцев недвижимости смогли адекватно установить на нее тариф, при этом получая максимальную выгоду как от арендаторов, так и от правительства.

Аренда в Лондоне: недостаточное регулирование рынка аренды жилья

Лондон является одним из мировых городов с наиболее высокой арендной платой. Аренда жилья в Лондоне имеет тенденцию к росту в связи с ростом цен на недвижимость и незначительным ростом заработной платы в Великобритании.

Размер арендной платы определяется рынком, которые изобилует большим количеством предложения и спроса, и меньше всего контролируется государством в отличие от других европейских стран.

Лондон является одним из мировых городов с наиболее высокой арендной платой.

Существуют различные формы аренды на несколько недель, месяцев или на более длительный срок.  Залог, который вносится арендатором не может превышать размера арендной платы за 1,5 месяца. Соглашение  между арендодателем и арендатором наиболее часто представляют собой выплаты на один месяц и депозит, плюс оплата текущего месяца до выдачи ключей.

В договоре аренды подробно описываются все детали, например сроки пересмотра арендной платы, право держать домашних животных, право/запрет курения. Арендатор обязан обеспечить доступ арендодателя для осмотра объекта недвижимости или ремонта при условии, что он договаривался заранее.

Британское законодательство ставит акцент на защиту прав собственника (поскольку считается наиболее слабой стороной при потере владения), что привело к многочисленным жалобам ассоциации потребителей за то, что арендодатели часто нарушают права арендаторов, например могут ссылаться на повреждение имущества, чтобы не возвращать залог или уменьшить сумму возврата после расторжения договора.

Источник: https://www.ZaMetrami.ru/evropa/arenda-zhilya-v-evrope-gde-samye-vysokie-ceny-i-kak-reguliruetsya-rynok/

Как работает рынок аренды в Европе

Продажа арендного жилья арендаторам в европейских странах

Российский арендный рынок много лет подряд пытается выйти из тени. Минстрой разрабатывает проект возрождения доходных домов, а налоговая служба – продвигает патенты для рантье. У наших западных соседей этот вид бизнеса организован значительно лучше, чем пользуются россияне, зарабатывая на аренде в Европе. Сколько стоит снять квартиру в еврозоне, и каковы доходы инвесторов?

Образцовым примером развития арендного бизнеса считается Германия. В Берлине и других крупных немецких городах жильё снимает около 60% населения. Культура доходных домов развита на очень высоком уровне. Прежде всего это выражается в том, что люди не привыкли часто менять съемную недвижимость – контракты на аренду квартир заключаются на десятки лет.

Отличительные особенности немецкой аренды:

  • Жильё сдается через агентства (комиссионные обычно платит рантье)
  • Арендная ставка зависит не только от города и района, но и от «репутации» дома (на неё влияет возраст и качество постройки, соседи)
  • Стабильный доход арендодателя (жильцы переезжают в среднем раз в 12 лет)
  • Доступный порог инвестиций (цены на доходные дома начинаются от 250–300 тыс. евро)

Завидная устойчивость и постоянство немецкой аренды объясняется прозрачными правилами игры. Наниматель в Германии защищен законом «О порядке сдачи жилья».

Этот документ, к примеру, запрещает владельцу недвижимости необоснованно поднимать квартплату и выселять жильца, который не согласен с новыми условиями.

Вместе с тем, эффективность судебной системы позволяет достаточно быстро решать вопросы со злостными неплательщиками.

Учитывая активный спрос на съемную недвижимость (в Берлине квартиры арендует до 85% горожан) и обширное предложение, расценки на аренду держатся на доступном уровне. В столице средняя квартира в спальном районе площадью 80-85 кв. м будет стоить около 700 евро, похожее жильё в более престижном квартале – порядка 1500 евро.

Другим образцом привлекательного арендного рынка считается Прага. В сравнении с городами Западной Европы, местные расценки на жильё можно назвать достаточно низкими:

  • 800 – 1000 евро за апартаменты в историческом центре
  • 250 – 350 евро за жильё в спальном районе

Максимальным спросом на рынке недвижимости пользуются однокомнатные квартиры, а также престижные и видовые варианты в центре, которые выгодно приобретать с прицелом на туристов.

Чешские риэлторы также отмечают возрастающую популярность лофтов и квартир в мезонине. Единственное, что сдерживает поток российских инвесторов – нюансы местного законодательства.

Для покупки недвижимости в Чехии иностранцу придется оформить юридическое лицо.

Высокие цены – где в Европе сложнее всего снять жильё

Притчей во языцех у риэлторов, которые работают с зарубежными объектами, а также иностранных экспатов, студентов и туристов была и остается недвижимость Парижа. Снять недорогое и качественное жильё непросто и в других европейских мегаполисах (к примеру, Риме, Лондоне или Мадриде), но именно французская столица завоевала сомнительную славу самого недружественного города для арендаторов.

Вот лишь некоторые особенности парижской аренды:

  • Дефицит ликвидных предложений

Доступные квартиры в центре города или респектабельных спальных районах – большая редкость, поэтому наниматели вынуждены выстраиваться в очередь, а рантье могут завышать цены или предъявлять дополнительные требования. Одно из них – наличие рекомендации с прошлого места проживания. Поэтому тем, кто пытается снять квартиру в Париже впервые, приходится нелегко.

  • Контроль государства за ценами на жильё

На практике стремление насильственно сдержать растущие расценки привело к созданию коррупционной системы. В итоге реальная цена аренды – вопрос личных договоренностей с рантье, в официальном договоре может фигурировать существенно меньшая сумма, что создает дополнительные риски для нанимателя.

Как и на рынке недвижимости Москвы, в Париже работают мошенники – конторы, которые за «небольшую» сумму в 100-200 евро делятся с арендаторами телефонами несуществующих рантье, которые якобы сдают квартиры по доступным ценам.

Средняя арендная ставка для квартиры с одной спальней – около 1000 евро. Скромное жильё площадью 18-25 кв.

м в престижном районе, к примеру в 5 округе неподалеку от Сорбонны, обойдется в 1600-1800 евро в месяц.

Как следствие, Париж славится «золотыми чуланами»: за более доступную сумму 420–500 евро в месяц можно снять студию площадью 10–12 кв. м, за 430–450 евро – комнаты площадью 8–9 кв. м.

Дополнительные риски для рантье – налоги и траты

Еще одна европейская страна, которая может неприятно удивить россиян отношением к арендному бизнесу, это Испания.

Побережье Средиземного моря выглядит очень привлекательной территорией для зарубежных инвесторов – купить квартиру с несколькими спальнями в окрестностях Барселоны можно по цене однушки в спальном районе Москвы, а сдать в среднем за 800 – 1200 евро в месяц. Однако впоследствии заработать на этом объекте будет достаточно сложно.

Вот несколько подводных камней для арендного бизнеса в Испании:

В некоторых регионах страны рантье придется приобрести специальную лицензию для сдачи курортной недвижимости в краткосрочную аренду.

Этот документ подтвердит, что жильё оборудовано необходимой мебелью и техникой и соответствует санитарным требованиям.

Сдавать жильё удаленно через посредника (управляющую компанию) без такой бумаги довольно затруднительно. Стоимость лицензии – от 177 до 500 евро в зависимости от региона.

  • Высокие налоги и коммунальные платежи для владельцев недвижимости

Доходы от сдачи недвижимости в аренду в Испании облагаются по ставке 24.75% без вычета каких-либо расходов. Но это далеко не единственное, что придется заплатить рантье.

Его также ждет налог на недвижимое имущество (IBI или ISBI) по ставке от 0,5 до 2 % от кадастровой стоимости и подоходный налог для нерезидентов в Испании (IRNR), ставка которого зависит от того, используется ли жильё для личного проживания, либо для коммерческих целей.

Коммунальные платежи управляющей компании – также обязанность владельца, они составляют от 600 до 1000 евро в год и зависят, в том числе, от экономности жильцов.

Но основная проблема испанской аренды – поиск платежеспособных жильцов. По отзывам риэлторов и рантье, в отличие от дисциплинированных немцев, испанцы меняют квартиры достаточно часто, что делает заработок арендодателя нестабильным. Кроме того, распространенная практика для нанимателей – прекращение платежей в одностороннем порядке.

При этом обманутый рантье будет терпеть убытки, но не сможет просто выселить жильцов – пока действует договор найма, полиция не пустит его на порог собственного дома. Единственный выход – обращаться в суд, что занимает в среднем 3-4 месяца. А если квартиросъемщики окажутся малообеспеченной семьей с маленькими детьми, выставить их на улицу будет достаточно сложно.

Все это время недвижимость будет простаивать.

Доходные дома – как заработать на европейской аренде

Многие россияне мечтают иметь дополнительную жилплощадь, чтобы зарабатывать на ренте, но в реальности с точки зрения инвестиций арендная недвижимость в нашей стране – не самый выгодный вариант вложения средств.

Рынок достаточно нестабилен и сложно спрогнозировать реальную выгоду от такой длительной инвестиции.

По статистике, на территории РФ лишь 7 % городского населения арендуют жилье, тогда как в Германии, к примеру, этот показатель превышает 50%.

Европейские доходные дома – это отдельный тип готового бизнеса с просчитанными рисками и гарантированной окупаемостью в рамках определенного периода. Большинство российских инвесторов присматриваются к таким проектам для долгосрочной сдачи в аренду с последующей выгодной перепродажей.

К примеру, по расчетам аналитиков портала Tranio.ru, вложения в доходный дом в Штутгарте стоимостью 440 тыс. евро получится «отбить» за 12 лет.

В течение этого срока владельцы бизнеса будут получать примерно 34 тыс. евро ежегодного рентного дохода (7,88 % годовых).

При этом основной заработок будет получен за счет выгодной перепродажи недвижимости, цены на которую будут расти в среднем на 2% в год.

При этом риэлторы отмечают, что ожидания россиян от заработков на стабильной европейской аренде, как правило, существенно завышены.

Инвесторы мечтают купить качественные объекты по ценам ниже среднерыночных и получать 10-15%, а то и 20% годовых. По данным статистических опросов, подобные иллюзии питает минимум треть респондентов.

При том, что реальный доход от арендного бизнеса колеблется в пределах 4-8%.

Примерный средний уровень рентного дохода для жилой недвижимости в европейских странах:

  • Чехия (Прага) – 3–5 %
  • Великобритания – 5–6 %
  • Италия – 5–6 %
  • Испания- 4-6%
  • Греция – 5–7 %
  • Латвия -3–5 %
  • Германия – 7-9%

Также эксперты отмечают, что три четверти россиян инвестируют в зарубежную недвижимость ради вида на жительство в Европе.

Поэтому, в первую очередь, интерес соотечественников сконцентрирован вокруг стран, которые предоставляют так называемые «золотые визы» при приобретении объекта определенной стоимости (Испания, Португалия, Греция), либо дают ВНЖ при открытии бизнеса, которым может считаться доходный дом (Германия, Швейцария, Чехия).

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

 Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2035298-2015-01-28-kak-rabotaet-ryinok-arendyi-v-evrope/

Почему в одних странах предпочитают арендовать жилье, а в других покупать

Продажа арендного жилья арендаторам в европейских странах

Наверняка Вы не раз удивлялись, узнавая, что в хорошо обеспеченной Европейской стране большинство местных жителей снимают жилье. Причем делают это они пожизненно, живя в съемной квартире целыми поколениями, передавая этот съем, так сказать, «по наследству». Почему так происходит? И возможно ли, что в нашей стране такое проживание тоже будет повсеместным?

Мы постарались рассмотреть причины предпочтений европейцев к съему жилья. Для примера мы рассмотрим жителей консервативной Германии. В этой стране в 2015 году в собственном жилье жили только 42% немцев. А если взять к рассмотрению столицу Германии – Берлин, то там жилье в собственности имеют только 14,1 % немцев.

Почему немцы снимают жилье?

Первая и основная причина, почему немцы предпочитают снимать квартиру пожизненно, вместо того чтобы купить ее в свою собственность – это экономия.

Как правило, люди тут себе квартиры не покупают, потому что это не выгодно.

Во-первых, если в съёмной квартире коммуналка у вас, допустим, 100 евро в месяц, то в купленной она уже будет в два, а то и в два с половиной раза выше. Здесь вступает в силу налог на собственность.

Во-вторых, имея квартиру в собственности, Вы периодически будете нести еще немалые расходы. Так происходит, потому что  большая часть домов принадлежит какой-либо конторе, сдающей жильё. Эта же контора обеспечивает уборку территории, обновления плитки и стрижку кустов и газонов.

Конечно же, есть возможность купить квартиру в таком доме, но есть один нюанс. Теперь платить придётся Вам, как владельцу квартиры. Причём решения по облику двора Вы принимать не будете, это решает городская администрация.

И если Вы снимаете жилье у конторы, то за ремонты и прочее расходы несет контора.

Еще одна причина, почему немцы не покупают, а снимают жилье, коренится в пережитках прошлого. Как считают эксперты по недвижимости в Германии, привычка снимать жилье вошла в их страну в послевоенное время. Острый дефицит жилья ощущался вплоть до 1970-х годов.

В тот период начали очень быстро возводить квартирные и многосемейные дома. При этом аренда всегда была более привлекательной, чем покупка. Несмотря на то, что высокий спрос тянул цены вверх, аренда всегда оставалась стабильной и привлекательной.

Владельцем жилья чаще всего был город или жилищно-строительный кооператив, в результате чего система аренды жилья скрыто субсидировалась, и цены искусственно держались ниже рыночных.

Целые поколения немцев привыкли к мысли о том, что снимать квартиру дешевле и стабильнее, чем иметь свою в собственности.

Все вышеперечисленное не означает, что жители Германии не хотят иметь собственное жилье. Скорее всего, все дело в том, что те, кто снимают жилье, просто не могут себе позволить его покупку и оплату.

Однако, как утверждают специалисты, в Германии число собственников жилья уже растет и будет набирать обороты. Происходит это потому, что само немецкое общество подвергается большим демографическим изменениям, а поколение привыкших к съемному жилью, т.е. воевавшие люди, постепенно исчезают.

Новое же поколение, особенно семьи с детьми, предпочитают иметь в собственности жилье, предпочтительнее загородное.

Сейчас ситуация в Германии такова, что хотя немцы среднего возраста и хотят обзавестись собственным жильем, однако, у них не хватает средств погасить даже первый платеж.

Немецкие банки, конечно, предлагают гибкие ипотечные ставки, однако эту систему еще необходимо дорабатывать.

Когда они смогут предложить более выгодные условия, тогда и процент собственников жилья будет близок к 85%, считают специалисты.

Другие страны Европы

В других западноевропейских странах ситуация обстоит немного по-другому. Например, в Испании среди населения насчитывается 81% собственников жилья.  В Ирландии эта цифра немного меньше – 78%. В старой доброй Англии 69% британцев владеют собственным жильем. Австрия и Франция примерно на одном уровне в этом вопросе, среди их жителей 57 и 56 процентов соответственно, собственники жилья.

Почему в этих странах ситуация отличается от Германии? Одна из причин это менталитет населения страны. Например, как выяснили исследователи Немецкого пенсионного института в Кельне, для немца дом – один и на всю жизнь.

Поэтому он старается его обустроить, вложить в него всю душу и, как следствие, много денег. Немцы не усвоили еще мысли, что дом можно перепродать.

Из-за этого они рассматривают затраты на покупку дома или квартиры исходя не только из непосредственной стоимости жилплощади, но и из того, сколько еще средств необходимо в него вложить. А такие средства часто не по карману жителям Германии.

Еще одна причина такого отличия немцев от их соседей в системе кредитования.

Как отмечалось выше, немецкие банки предлагают гибкую систему ипотечного кредитования, но обязательным считается первоначальный взнос в размере 30% от стоимости жилья. Не каждый немец может себе позволить такую сумму к растратам.

В то время как, например, в той же Великобритании банки активно предлагают молодым людям более выгодные кредиты, иногда даже не требуя первого взноса.

И, наконец, еще одна причина, и не маловажная, заключается в самой стоимости жилплощади в Германии. Хотя она остается стабильной многие годы, однако, она очень дорогая. Происходит так потому, что сама земля в Немецких угодьях стоит не дешево. Прибавьте к этому еще строительство.

Вот и выходят дорогие для продажи, но не такие дорогие для съема квартиры. Цена съема не такая высокая, частично благодаря государственному субсидированию. Но об этом мы уже говорили раньше. Для примера средняя стоимость покупки квартиры может доходить до шести годовых окладов среднестатистического немца.

В то время как, например, в США, достаточно откладывать зарплату три года, чтобы купить себе жилье в собственность.

Предпочитают ли в Республике Беларусь покупать или же арендовать жилье, узнаете в следующей нашей статье.

С добрыми пожеланиями, «Мольнар»

Источник: https://molnar.by/news/pochemu-v-odnix-stranax-predpochitayut-arendovat-zhile-a-v-drugix-pokupat/

Арендный бизнес в Германии: о чём нужно знать инвестору перед покупкой?

Продажа арендного жилья арендаторам в европейских странах

2 октября 2021 · 1574 просмотра

Немецкий рынок недвижимости — один из самых стабильных в мире. Сегодня это рынок продавца: объектов здесь меньше, чем инвесторов, которые хотят их купить.

Самый простой вариант вложений — покупка жилой недвижимости под аренду, которая будет приносить инвестору в среднем 2–3 % годовых. Низкую доходность компенсирует высокая ликвидность: объект можно легко и быстро продать в любой момент.

О чём ещё нужно знать инвестору перед покупкой доходной недвижимости в Германии?

Рост цен

Надёжность немецкого рынка недвижимости подтверждает стабильный рост стоимости квадратного метра в последние 10 лет.

Так, в отличие от остальных европейских стран, в Германии глобальный финансовый кризис 2008 года не вызвал обвала цен.

По данным Eurostat, если в период с 2008 по 2013 годы средняя стоимость жилой недвижимости в ЕС упала на 8 %, то в Германии она, наоборот, выросла на 12 %.

Параллельно растёт стоимость аренды. Немецкий портал недвижимости Immowelt.

de ведёт статистику цен с 2011 года: по их данным, к 2021 арендные ставки в Германии увеличились в среднем на 18 %: с 6,6 евро/м² в месяц в 2011 году до 7,8 евро/м² в 2021-м.

В крупных городах жильё сдаётся дороже: по информации другого портала, Wohnungsboerse.net, в Берлине в августе 2021 аренда квартиры площадью 60 м² стоит 11 евро/м² в месяц, в Гамбурге — 12, в Мюнхене — 18.

Аналитики портала Trading Economics прогнозируют, что к 2021 году недвижимость в Германии подорожает почти на 20 % Markus Spiske / Unsplash

Некоторые эксперты говорят об образовании «пузыря» и скором падении цен. Однако, по мнению аналитиков Tranio, сильная экономика и стабильный спрос на жильё не позволят ценам упасть: по прогнозам Европейской комиссии, ВВП в Германии в ближайшие годы будет расти на 2 % в год.

«У всего есть предел, рост цен замедлится, и, возможно, в какой-то момент даже приблизится к темпам инфляции.

Но чтобы они начали падать, нужны веские причины: резкое повышение процентных ставок или серьёзные проблемы с экономикой Германии, которая является одной из самых стабильных и надёжных в мире», — комментирует Борис Элиассон, руководитель подразделения Tranio в Германии.

Высокий спрос на аренду

По статистике Eurostat, в среднем в ЕС жильё арендуют 30 % населения, Германия занимает второе место в Европе по доле арендаторов (48 %) после Швейцарии (55 %).

В крупных немецких городах недвижимость снимают абсолютное большинство жителей: согласно информации компании LBS, в Гамбурге квартирыарендуют 70 % горожан, в Берлине — 80 %. По данным портала Immobilienscout24.

de на 2021 год, в Мюнхене на одну квартиру приходится в среднем 77 потенциальных съёмщиков, в Штутгарте — 75, в Кёльне — 53.

По данным Immobilienscout24.de, Берлин замыкает десятку самых горячих рынков аренды в Германии: на одну квартиру претендует в среднем 33 арендатора frederik danko / Unsplash

Одна из главных причин такого спроса на аренду жилья — постоянный приток иммигрантов. Согласно информации ОЭСР, в 2021 году Германия заняла второе место в мире после США по числу иностранцев, которые получили местный ВНЖ.

«Особенно изменилась демографическая ситуация в Берлине: население растёт на 50 тыс. человек в год при общей численности 3,5 млн. Основной приток — люди среднего возраста с хорошим образованием, квалифицированные работники.

Они приезжают с деньгами, хотят снимать хорошее жилье и покупать его, тем самым способствуя росту цен» — рассказывает Борис Элиассон.

Оптимизация налогов

При сдаче недвижимости в аренду собственники платят налог на доход: физические лица — подоходный налог, который рассчитывается в зависимости от дохода владельца по прогрессивной ставке от 14,77 до 47,475 %, юридические — налог с корпораций по фиксированной ставке 15,825 %.

Налогом на доход облагается разница между всеми полученными доходами и произведенными затратами. К последним относятся расходы на покупку, коммунальные платежи, плата управляющей компании, налог на имущество, проценты по кредиту, налог на землю, амортизация здания (2–3 % от стоимости здания в год).

Важно знать, что амортизация рассчитывается от первоначальной стоимости покупки объекта. Борис Элиассон приводит личный пример: «Восемь лет назад я приобрёл квартиру за 30 тыс. евро, сделал ремонт, и с ростом цен она подорожала в 10 раз. Однако списывать амортизацию я по-прежнему могу только от 30 тыс.

, за которые купил».

Россиянам, сдающим в аренду недвижимость в Германии, не требуется платить налог на доход в России, потому что между двумя государствами действует соглашение об избежании двойного налогообложения AerialBO / Depositphotos

Юридические лица относят к произведённым затратам также стоимость привлечения займа учредителя. По статистике Tranio, покупатели доходной недвижимости стоимостью более 1 млн евро ежегодно экономят в среднем 25 % от налога на доход, если оформляют объект на компанию, а не физическое лицо.

Гарантия надёжности арендаторов

Одна из особенностей немецкого рынка аренды — законодательство, надёжно защищающее права собственников и арендаторов.

Так, потенциальные съёмщики обязаны предоставить арендодателю пакет документов, подтверждающий, что они смогут платить за жильё: копию трудового договора, справку о доходах за последние три месяца (согласно немецкому законодательству, арендатор может тратить на жильё не более трети своего дохода до вычета налогов), справку о кредитной истории и анкету, заполненную предыдущим арендодателем, подтверждающую, что съёмщик исправно платил аренду и не имеет долгов.

Как правило, съёмщики вносят депозит (Kaution) в размере 1–3 месяцев «холодной» аренды (то есть без учёта коммунальных услуг) — он позволит покрыть убытки, если жильцы перестанут вносить квартплату или нанесут ущерб имуществу. Если арендаторы не нарушают условия договора, владелец возвращает им депозит по окончании срока аренды.

Ограничения на повышение арендной платы

С другой стороны, защищая арендаторов, немецкое законодательство ограничивает возможность собственников повышать стоимость аренды: по закону, арендная ставка не может быть повышена более чем на 20 % за три года (в Берлине — на 15 %).

Если владелец делает капитальный ремонт, чтобы повысить энергоэффективность объекта, то он может поднять арендную ставку на 11 % от стоимости работ Suljo / Depositphotos

В Германии при заключении нового арендного договора ставка не может превышать официальный городской индекс аренды более чем на 10 %. Например, если он равен 8,50 евро/м², то при перезаключении договора собственник имеет право повысить ставку максимум до 9,35 евро/м².

Это ограничение (Mietpreisbremse) действует в более чем 320 городах Германии. Однако оно не работает, например, в Гамбурге, Франкфурте и Мюнхене: местные суды решили, что ограничение недостаточно обосновано и неэффективно.

По словам Роберта Ройзмана, руководителя офиса Tranio в Мюнхене, в июле 2021 город должен был представить новые положения по защите арендаторов, «но пока это как-то забылось».

Есть ряд случаев, когда ограничение на повышение аренды не применяется:

  • если объект приобретён на первичном рынке: «Первичная недвижимость не подпадает под действие Mietpreisbremse, ставки на первичку формируются балансом спроса и предложения», — комментирует Борис Элиассон;
  • если заключён долгосрочный договор аренды: в таком случае, по словам Роберта Ройзмана, в первые 5–10 лет аренда индексируется на 3 % в год;
  • если произведён капитальный ремонт, и квартиры переоборудованы в коммунальные: «Например, можно купить трёхкомнатную квартиру, сделать капитальный ремонт, обставить мебелью и сдавать трём студентам по договорам на полгода или год. Арендную плату в таком случае можно повышать ежегодно на 5–6 %. В Мюнхене доходность от сдачи в аренду коммуналки в среднем на 10 % выше по сравнению с обычными квартирами», — рассказывает Роберт Ройзман.

Трудности с выселением арендаторов

Если владелец недвижимости и арендатор заключили бессрочный договор аренды, то собственник, в отличие от съёмщика, не может расторгнуть его, не имея на это основательных причин: например, если владелец лишился жилья, и сданная в аренду квартира понадобилась ему самому или членам его семьи, или если арендатор серьёзно нарушил условия договора (не платит или регулярно задерживает оплату аренды).

Некоторые собственники делают капитальный ремонт, чтобы повысить энергоэффективность объектов и сократить затраты на их содержание. Тогда они могут увеличить годовую стоимость аренды — на сумму, не превышающую 11 % от стоимости работ 4masik / Depositphotos

Также в Германии действует «социальная оговорка» (Sozialklausel): арендатор может попытаться оспорить выселение, если он не может найти жильё, соизмеримое по площади и цене и расположенное в том же районе, на основании пожилого возраста, инвалидности, серьёзной болезни, низкого дохода, беременности, наличия детей, трудностей с поиском детского сада или школы в другом районе.

Юлия Кожевникова этого автора

Материал подготовлен для Urbanus.Ru

Источник: https://tranio.ru/articles/arendnyi-biznes-v-germanii-o-chyom-nuzhno-znat-investoru-pered-pokupkoi/

Продажа арендного жилья арендаторам в европейских странах

Продажа арендного жилья арендаторам в европейских странах

Где проще сдать и снять – самые выгодные условия аренды в Европе Образцовым примером развития арендного бизнеса считается Германия. В Берлине и других крупных немецких городах жильё снимает около 60% населения.

Культура доходных домов развита на очень высоком уровне. Прежде всего это выражается в том, что люди не привыкли часто менять съемную недвижимость – контракты на аренду квартир заключаются на десятки лет.

Отличительные особенности немецкой аренды:

  • Жильё сдается через агентства (комиссионные обычно платит рантье)
  • Арендная ставка зависит не только от города и района, но и от «репутации» дома (на неё влияет возраст и качество постройки, соседи)
  • Стабильный доход арендодателя (жильцы переезжают в среднем раз в 12 лет)
  • Доступный порог инвестиций (цены на доходные дома начинаются от 250–300 тыс.

Как работает рынок аренды в европе

Однако есть и такие недостатки, как зависимость арендатора от условий аренды, отсутствие гарантии на перезаключение договора, повышение стоимости аренды.

Вера МалаховаРуководитель проектов отдела зарубежной недвижимости Knight Frank, рынок США «В зависимости от конечной цели (учеба, бизнес, отдых и т.д.

) мы наблюдаем сделки среднесрочной и долгосрочной аренды, а также продажи объектов жилой недвижимости в штатах: Нью-Йорк, Флорида, Калифорния, Коннектикут и Массачусетс.

Что касается аренды, здесь на кондоминиумы цены незначительно увеличились, до 3% по сравнению с показателями прошлого года – до $3725. Цены аренды лофтов к маю 2014 года в среднем выросли до 23% ($5949).

А вот цены сегмента элитной недвижимости (топ 10%) снизились на 2,7% – до $7950, Luxury (топ 5%) на 17% ($9950)».

Сколько стоит жить в европе?

Цена съема не такая высокая, частично благодаря государственному субсидированию. Но об этом мы уже говорили раньше.

Для примера средняя стоимость покупки квартиры может доходить до шести годовых окладов среднестатистического немца.
В то время как, например, в США, достаточно откладывать зарплату три года, чтобы купить себе жилье в собственность.

Предпочитают ли в Республике Беларусь покупать или же арендовать жилье, узнаете в следующей нашей статье.

«культура аренды» или почему на западе так популярно съемное жилье

Малый формат оказывается более предпочтительным для квартиросъемщиков: жильцам нравятся скромные квартиры со всем необходимым оборудованием. В отличие от гостиниц, у каждого съемщика есть отдельный санузел и кухня, а сервисы вроде выбора свободной квартиры через мобильное приложение или возможности заказывать посуду и мебель онлайн помогают экономить время и деньги.

Маленький метраж — больше евроМногие россияне, которые хотят вложить деньги в зарубежную недвижимость, интересуются именно теми объектами, которые могут генерировать доход. Квартиры привлекают таких инвесторов за счет низкой цены входа.

Второе преимущество — возможность получить рассрочку либо оформить дешевый кредит в банке. Третий козырь микрожилья — доходность, которая перекрывает средние показатели для рынка европейской недвижимости вообще.

Доходные квартиры в финляндии

Речь идет о приобретении в собственность квартир в Финляндии, наиболее востребованных в плане аренды и дальнейшем получении пассивного дохода 7-9% годовых. Бизнес в цифрах: покупка трех квартир в хорошем состоянии, по 50000 евро = 150 000 евро.

Внимание Сдача каждой квартиры по 250-300 евро / месяц (после оплаты расхохов на эксплуатацию) = около 10 000 евро в год, что составляет 7% на вложенный капитал.

Приведены средние цены на наиболее востребованные объекты, стоимость объектов может быть как ниже, так и выше.

Безусловно, можно купить одну дорогую квартиру вместо нескольких небольших, но, как показывает практика, рентная доходность таких объектов составляет около 4% годовых — ввиду небольшого спроса на квартиры с стоимостью аренды выше 1500 евро в месяц.

Как работает арендное жилье в европейских странах

Примерный средний уровень рентного дохода для жилой недвижимости в европейских странах:

  • Чехия (Прага) — 3–5 %
  • Великобритания — 5–6 %
  • Италия — 5–6 %
  • Испания- 4-6%
  • Греция — 5–7 %
  • Латвия -3–5 %
  • Германия — 7-9%

Также эксперты отмечают, что три четверти россиян инвестируют в зарубежную недвижимость ради вида на жительство в Европе.

Поэтому, в первую очередь, интерес соотечественников сконцентрирован вокруг стран, которые предоставляют так называемые «золотые визы» при приобретении объекта определенной стоимости (Испания, Португалия, Греция), либо дают ВНЖ при открытии бизнеса, которым может считаться доходный дом (Германия, Швейцария, Чехия).

Покупка или аренда недвижимости в европе: какой вариант выбрать?

Как правило, люди тут себе квартиры не покупают, потому что это не выгодно. Во-первых, если в съёмной квартире коммуналка у вас, допустим, 100 евро в месяц, то в купленной она уже будет в два, а то и в два с половиной раза выше.

Здесь вступает в силу налог на собственность. Во-вторых, имея квартиру в собственности, Вы периодически будете нести еще немалые расходы. Так происходит, потому что большая часть домов принадлежит какой-либо конторе, сдающей жильё.

Важно Эта же контора обеспечивает уборку территории, обновления плитки и стрижку кустов и газонов. Конечно же, есть возможность купить квартиру в таком доме, но есть один нюанс.
Теперь платить придётся Вам, как владельцу квартиры.

Причём решения по облику двора Вы принимать не будете, это решает городская администрация.
И если Вы снимаете жилье у конторы, то за ремонты и прочее расходы несет контора.

Почему в одних странах предпочитают арендовать жилье, а в других покупать

Процент людей, арендующих в России жилье, ниже в три-четыре раза по сравнению с Европой и США. Зачастую это связано с непрозрачностью рынка аренды на законодательном уровне. Да и понятие «культура аренды» в нашей стране пока развито слабо. Всего сто лет назад в Москве и Петербурге преобладала аренда.

Иметь жилье в собственности тогда было редкостью. Сегодня сектор арендного жилья – это 25-30% жилой недвижимости в России, по данным Фонда РЖС. Россияне торопятся как можно быстрее стать владельцами недвижимости – как правило, к 35 годам уже обзаводятся жильем. Для сравнения – в Европе и США это происходит к 40 годам.

Уровень доступности и сама «культура аренды» на Западе в разы выше. Выплачивать арендную ставку там можно даже после выхода на пенсию. В России же это невозможно. В итоге люди считают ежемесячные выплаты арендной платы и приходят к выводу, что за эти деньги можно взять ипотеку.

Например, в конце 2008 года, после краха банка Lehman Brothers, средняя стоимость жилой недвижимости в Германии снизилась лишь на 0,7% за год. Для сравнения: в Великобритании спад за то же время составил 15%, в США – 12%, а в Ирландии – 9%. Однако, как известно, инвестиции не могут быть одновременно надежными и высокодоходными.

Нормальной прибылью от сдачи недвижимости в аренду считается 5-6% годовых, что по сравнению с доходностью немецких депозитов (0,5-2%) весьма неплохо.

Рассчитывать на молниеносный рост цен на рынке также не стоит. Выбор: я хорошо знал эту страну, и всегда на нее ориентировалсяВопрос о вложении денег в недвижимость России передо мной даже не стоял.

Я не заинтересован не только в таких инвестициях, но и в дальнейшем проживании здесь. В Германии же я много раз бывал, хорошо ее знал и всегда на нее ориентировался.

Когда они смогут предложить более выгодные условия, тогда и процент собственников жилья будет близок к 85%, считают специалисты. Другие страны Европы В других западноевропейских странах ситуация обстоит немного по-другому. Например, в Испании среди населения насчитывается 81% собственников жилья.

В Ирландии эта цифра немного меньше – 78%. В старой доброй Англии 69% британцев владеют собственным жильем. Австрия и Франция примерно на одном уровне в этом вопросе, среди их жителей 57 и 56 процентов соответственно, собственники жилья.

Почему в этих странах ситуация отличается от Германии? Одна из причин это менталитет населения страны. Например, как выяснили исследователи Немецкого пенсионного института в Кельне, для немца дом – один и на всю жизнь.

Поэтому он старается его обустроить, вложить в него всю душу и, как следствие, много денег. Немцы не усвоили еще мысли, что дом можно перепродать.

В итоге реальная цена аренды – вопрос личных договоренностей с рантье, в официальном договоре может фигурировать существенно меньшая сумма, что создает дополнительные риски для нанимателя.

Как и на рынке недвижимости Москвы, в Париже работают мошенники – конторы, которые за «небольшую» сумму в 100-200 евро делятся с арендаторами телефонами несуществующих рантье, которые якобы сдают квартиры по доступным ценам. Средняя арендная ставка для квартиры с одной спальней – около 1000 евро.

Скромное жильё площадью 18-25 кв. м в престижном районе, к примеру в 5 округе неподалеку от Сорбонны, обойдется в 1600-1800 евро в месяц. Как следствие, Париж славится «золотыми чуланами»: за более доступную сумму 420–500 евро в месяц можно снять студию площадью 10–12 кв. м, за 430–450 евро — комнаты площадью 8–9 кв. м.

Источник: http://agnbotulinum.com/prodazha-arendnogo-zhilya-arendatoram-v-evropejskih-stranah/

Ответ юриста
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: