Правоприменение ст 675 о принудительном продлении аренды жилплощади

Содержание
  1. Компетентное продление аренды квартиры: образцы документов и нюансы перезаключения договора
  2. Сроки уведомления
  3. Что требуется приложить к соглашению найма жилого помещения?
  4. Документы
  5. Продлить старый
  6. Нужна ли регистрация?
  7. Заключение
  8. Договор социального найма: описание, основания для сделки
  9. Понятие социального найма
  10. Основания для сделки
  11. Договор социального найма
  12. Подача заявления
  13. Продление и перезаключение социального договора
  14. Дополнительное соглашение
  15. Утрата социального договора
  16. Верховный суд: позиция по отсрочке, уменьшению арендной платы и полному освобождению от нее в условиях Covid-19 — Право на vc.ru
  17. 1. Отсрочка оплаты аренды (важные разъяснения):
  18. Рекомендации для тех, кто не попал в список пострадавших отраслей и не может претендовать на отсрочку в соответствии с Постановлением Правительства.
  19. 2. Уменьшение арендной платы и освобождение от оплаты (важные разъяснения):
  20. Рекомендации для тех, чье имущество можно использовать частично.
  21. Выселение из жилого помещения при смене собственника – практика суда
  22. Выселение из жилого дома собственником
  23. Выселение из квартиры новым собственником
  24. Выселение несовершеннолетнего новым собственником
  25. Выселение из квартиры собственником — судебная практика
  26. Исполнение судебного решения приставами
  27. Заключение
  28. Основные законы Гражданского Кодекса РФ, регулирующие вопросы найма (аренды) жилых помещений
  29. Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования
  30. Статья 673. Объект договора найма жилого помещения
  31. Статья 674. Форма договора найма жилого помещения
  32. Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение
  33. Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения
  34. Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане
  35. Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения
  36. Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем
  37. Статья 680. Временные жильцы
  38. Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения
  39. Статья 682. Плата за жилое помещение
  40. Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения
  41. Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок
  42. Статья 685. Поднаем жилого помещения
  43. Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения
  44. Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
  45. Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

Компетентное продление аренды квартиры: образцы документов и нюансы перезаключения договора

Правоприменение ст 675 о принудительном продлении аренды жилплощади

Нередко по истечении срока аренды квартиры, стороны желают сохранить условия действующего найма – в том же или изменённом виде.

В этом случае может возникнуть вопрос о том, как правильно оформить договорные отношения.

Давайте разберемся с деталями процедуры.

Чтобы продлить срок пользования квартирой, нужно официально оформить отношения на новый срок, либо сохранить предшествующие в неизменном виде. То есть, просто не расторгать действующую аренду.

Практика регулирования продления действующих договорённостей обозначена в следующих законодательных актах:

  1. Продление действия аренды – статьи 450, 452, 674 ГК РФ.
  2. Письменная форма договора – статья 550 ГК РФ.
  3. Преимущественное право арендатора на новый срок и сроки уведомления при завершении действия договора – статья 684 ГК РФ.

Важно! Согласно нормам законодательства, действительным считается только письменный договор, оформленный на бумажном носителе и удостоверенный подписями сторон. Устные договорённости не вступают в юридическую силу. То же касается электронных документов.

По усмотрению арендатора и арендодателя документ может дополнительно удостоверяться нотариально, согласно положениям статьи 163 ГК РФ, а на основании норм Федерального закона № 218-ФЗ от 3.07.15 г. он подлежит регистрации в Росреестре.

Сроки уведомления

Уведомить контрагента о том, что договор может быть продлён или расторгнут, нужно в течение определённого периода, не дожидаясь момента завершения его действия.

Таким периодом считается 3 месяца, предшествующие окончанию срока аренды.

Например: если договор составлен 25 июня 2014 года, сроком на 5 лет, то уведомление о его прекращении следует отправить не позднее, чем наступит 25 марта 2021 года.

При прекращении аренды или переоформлении новым документом, соблюдение этого требования является обязательным.

Однако если стороны по умолчанию предпочитают сохранить действующие отношения найма, то обязательств по уведомлению контрагента нет.

Достаточно просто проигнорировать окончание действия договора – и он будет пролонгирован автоматически на тот же срок.

Справка: Если арендатор или арендодатель пропустит срок уведомления по халатности или по незнанию законодательства, это не отменяет автоматической пролонгации срока. Расторгнуть аренду в этом случае допустимо только по соглашению с контрагентом или через суд.

В случае автоматической пролонгации найма, юридическую силу сохраняют все действующие положения, то есть договор сохраняется в неизменном виде, в том числе – относительно сроков действия и стоимости аренды.

Скачать бланк уведомления об истечении срока договора найма жилого помещения

Нужно иметь в виду, что по преимуществу договор или соглашение о пролонгации действия аренды, заключённый между арендатором и арендодателем, является вторичным документом. То есть самостоятельной, автономной правоспособности он не имеет, а выступает приложением к основному договору аренды, составленному на предшествующий срок, который в текущий момент подходит к завершению.

В этом случае действуют обязательные правила:

  • контрагенты соглашения те же, что и лица, подписавшие договор аренды;
  • во вводной части обязательно даются реквизиты договора аренды;
  • далее по тексту вносятся пункты, которые подлежат аннулированию или замене;
  • включаются новые положения, которыми заменяют аннулированные пункты;
  • соглашение подписывают участники отношений найма.

Когда существенные положения документа нужно изменить, старый договор расторгается сторонами. Вместо него заключается новый документ. Тогда все пункты нужно составлять заново, по той же схеме, что составлялся ранее действующий документ о передаче квартиры в пользование нанимателю.

В этом случае вновь указываются все обязательные или существенные положения, в числе которых должны быть:

  1. Наименование документа, место и дата его составления.
  2. Предмет договора: квартира, в отношении которой оформляется передача в аренду. С указанием кадастровых и технических характеристик, адреса расположения.
  3. Условия перехода арендных прав, сроки действия документа.
  4. Стоимость аренды, условия её предоставления арендодателю.
  5. Права и обязанности сторон.
  6. Ответственность сторон за неисполнение прав и обязанностей.
  7. Условия расторжения: по взаимному согласию, в одностороннем порядке.

Иные дополнительные положения вносятся по усмотрению сторон. В заключение обязательно ставятся подписи. При составлении нового документа можно заменять одного из участников. Например, вместо мужа участницей арендных отношений может стать супруга. Или – вместо родителей ребёнок, которому исполнилось 18 лет.

Что требуется приложить к соглашению найма жилого помещения?

При условии пролонгации прежних отношений, главным документом остаётся договор аренды, дополнением к которому оформляется новый документ, констатирующий факт продления аренды.

В этом случае обязательно требуется представить:

  • основной договор аренды;
  • паспорта сторон;
  • если действует представитель – нотариальную доверенность.

Этого будет достаточно, если не возникли новые обстоятельства. Например, женщина арендатор могла выйти замуж или развестись и сменить фамилию.

В этом и идентичном случае требуется приложить документ, удостоверяющий внесение тех или иных изменений.

В частности – свидетельство о браке, разводе, смене имени или отчества. То же касается помещения, если в результате узаконенной перепланировки изменилась жилая площадь, изменился адрес дома или появились иные изменения.

Внимание! Если договор аренды удостоверялся нотариально, то дополнительное приложение о пролонгации срока также должно удостоверяться нотариусом.

Если старый документ прекратил своё действие и вместо него составляется новый, то пакет документации должен содержать:

  • паспорта сторон;
  • правоустанавливающий и правоудостоверяющий документы на квартиру;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • технический паспорт;
  • кадастровая справка об отсутствии ареста и обременения залогом.

В данном случае старый договор не потребуется, так как он переходит в категорию документов, утративших правоспособность.

Документы

Выбор в пользу продления старого или подписания нового договора зависит от предпочтений сторон и сопутствующих обстоятельств.

Продлить старый

Для того чтобы продлить старый договор, нужно:

  1. Одна сторона письменно уведомляет другую о том, что срок действия аренды жилья подходит к концу через 3 месяца.
  2. В уведомление вносится притязание на последующую пролонгацию права пользования квартирой, с указанием срока новой аренды.
  3. Составленная бумага передаётся собственнику жилья заказным письмом с уведомлением о получении или – под роспись собственника об её получении, поставленную на втором экземпляре, оставшемся у уведомителя.
  4. В случае согласия стороны составляют соглашение о продлении права аренды.

Это самая удобная процедура пролонгации, не допускающая интерпретаций. Кроме этого она допускает внесения некоторых корректировок, которые будут действовать в период вновь возникших арендных отношений.

Такие корректировки должны составлять не более 30% всех имеющихся положений.

Если не уведомлять контрагента, а пустить всё на самотёк, право аренды также будет автоматически продлено на новый срок. Но в этом случае продление срока может оказаться не добровольным, а стать причиной забывчивости и привести к одностороннему расторжению, в том числе – посредством судебных разбирательств.

Новый договор составляется в следующих случаях:

  • когда требуется внести многочисленные изменения в тело документа;
  • если изменяются существенные условия договора;
  • когда вместо арендатора договор переоформляется на одного из его родственников;
  • по желанию арендатора или арендодателя.

Правоспособность пользования арендуемым помещением от способа пролонгации не изменяется.

Важно! Если собственник расторгнет договор с целью заключить его с третьими лицами, бывший арендатор вправе оспорить его в суде, так как он имеет приоритет перед другими участниками права аренды.

Подробнее о заключении стандартного соглашения аренды жилого помещения читайте здесь.

Нужна ли регистрация?

Необходимость соглашения обусловлена сроком, на который оно составляется.

Регистрации в Росреестре подлежат все договора и дополнительные соглашения, если срок их действия составляет более одного года.

Регистрация не требуется для соглашений, удостоверенных нотариально. Но и в этом случае сведения должны быть внесены в Государственный реестр недвижимости.

Поэтому такие соглашения и договора также следует подать в МФЦ, но пошлина за них взиматься не будет и вся процедура завершится не позднее трёх дней.

Если регистрируется вновь составленный договор, то пошлина за него будет взиматься в размере 2 000 рублей. А дополнительные соглашения облагаются пошлиной в 350 рублей.

Заключение

Договор аренды можно продлить автоматически, не предпринимая никаких действий, а можно составить дополнительное соглашение к договору аренды. Также допускается прекратить аренду в связи с завершением срока и заключить новый договор. Если он заключается на срок более одного года – его следует зарегистрировать в Росреестре.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/arenda-kvartiry/dokument/kak-prodlit.html

Договор социального найма: описание, основания для сделки

Правоприменение ст 675 о принудительном продлении аренды жилплощади

Государство до сих пор может отдельным категориям граждан передать жилье в пользование, заключив договор социального найма.

Такое право использования муниципального жилья людьми, не имеющих возможности купить собственную недвижимость, реальная и весомая помощь.

Важный момент в том, что человек, получивший таким образом квартиру, дом или комнату, имеет право претендовать на их приватизацию на общих основаниях. А это дает ему возможность полного распоряжения недвижимостью – обмен, дарение, продажа, сдача и т.д.

Правила и условия передачи квартиры закреплено действующим законодательством.

Понятие социального найма

Социальный найм выглядит как соглашение двух сторон, одна из которых получает в пользование жилое помещение на льготных условиях.

В случае принятия положительного решения федеральными органами власти, граждане обеспечиваются жилыми квадратными метрами, находящимися в резерве государственного фонда. В случае, когда решение исходит от муниципального органа, тогда именно он решает вопрос с недвижимостью.

 Получение жилого помещения такого рода предоставляется в порядке очереди. Люди, имеющие право для заключения сделки социального найма, оформляют и подают необходимый пакет документов, после чего встают на специальный учет и ожидают.

Основания для сделки

Существуют нормативно-правовые акты, с которыми гражданин при заключении соглашения должен ознакомиться в обязательном порядке. Жилищный кодекс РФ определяет перечень оснований для оформления договора социального найма жилплощади.

К общим предпосылкам относятся:

  1. полученный гражданином статус малоимущего и нуждающегося в жилье;
  2. выделение квадратных метров из муниципального жилищного фона;
  3. соблюдение очередности, основанной на дате принятия и постановки нуждающихся на учет, чтобы предоставить жилье.

Существуют категории лиц, которые имеют право внеочередного получения социального помещения для проживания. Это:

  • граждане, у которых их квартиры или дома признаны непригодными для дальнейшего нахождения в них;
  • лица, страдающие тяжелыми заболеваниями.

Именно знание информации сэкономит время и позволит определить действительно ли имеется уважительная причина для оформления договора. В противном случае заявка может быть отклонена.

Договор социального найма

Указанный документ по сути своей представляет административный акт. Этот договор относится к договорам найма жилого помещения. В 2005 г. Правительство России упростило процедуру и утвердило типовую форму, которая согласно ст. 51 ЖК РФ должна оформляться в письменной форме. Одна сторона сделки – собственник жилых квадратных метров.

Это может быть:

  • представитель государственного жилищного фонда;
  • муниципальный жилищный фонд;
  • уполномоченное ими лицо.

Вторая сторона – гражданин или наниматель квартиры или дома для проживания.

Предмет договора социального найма – жилое помещение, предназначенное для длительного проживания. Понятие жилое помещение распространяется на:

  • квартиру;
  • дом;
  • часть недвижимости.

Права и обязанности участников соглашения социального найма закреплены ст. 67 ЖК РФ, а ответственность оговорена в ст. 66 и 68 того же кодекса.

Юридическая природа упомянутого договора – консенсуальная, то есть он признается заключенным с момента заключения соглашения между сторонами.

К тому же он взаимный и возмездный.

Социальный договор составляется без указания срока его действия.

Подача заявления

Чтобы запустить процесс получения недвижимости по социальному договору, гражданин должен подать заявление в управление департамента Жилищной политики.

Скачать (PDF, 273KB)

Сделать это можно при личном обращении или воспользовавшись услугами МФЦ.

К заявлению прилагается пакет документов:

  • паспорт;
  • документы, подтверждающие личность на каждого члена семьи;
  • заявление;
  • справка о том, что жилое помещение – это муниципальная собственность;
  • документальное обоснование повода для вселения гражданина в данное помещение;
  • справка, подтверждающая родственные связи с лицами, которые будут вписаны в договор;
  • отсутствие платежных задолженностей с прилагающейся справкой об этом.

Этот список может меняться. К примеру, при заключении официальных брачных отношений между гражданами, обязательно потребуют свидетельство о браке или о разводе.

Заявление допускается составить в произвольной форме. Получив документы, сотрудники администрации или МФЦ проверяют его на правильность составления и подачи необходимого перечня пакета.

Если все правильно оформлено, соответствует установленному требованию, то обращение фиксируется в электронной базе.

А на руки заявитель получает выписку, подтверждающую факт подачи заявления с указанием даты и срока решения.

Срок рассмотрения документов длится до 1 месяца. В случае положительного решения, работникам не нужно будет предоставлять дополнительные документы. Данная процедура абсолютна бесплатна.

Продление и перезаключение социального договора

На сегодняшний день могут возникнуть 3 основания, по которым потребуется перезаключить соглашение. Они утверждены Жилищным кодексом РФ в ст. 82.

  1. Необходимость перезаключить договор социального найма возникает в случае, если гражданин решил переоформить его на кого-то из членов семьи.
  2. В случае смерти нанимателя, соглашение перезаключается.
  3. Когда живущие под одной крышей разные граждане с разными социальными договорами вступают в брак, тогда необходимо обратиться в соответствующие органы для изменения соглашения и заключения единого договора.

Для переоформления необходимы следующие документы:

  • договор социального найма;
  • паспорт и свидетельства о рождении лиц, проживающих в данной недвижимости;
  • копия ордера;
  • характеристика недвижимости, обычно это справка из БТИ;
  • подтверждение своевременной оплаты жилья – квитанции;
  • документальное подтверждение причины переоформления соглашения.

 Обязательно присутствие всех указанных документов. В противном случае, согласно действующему законодательству, в сделке может быть отказано.

Дополнительное соглашение

Возникают ситуации, которые необходимо закрепить дополнительным соглашением.

Скачать (PDF, 67KB)

К ним относятся:

  • изменение почтового адреса недвижимости;
  • увеличение квадратных метров или наоборот их уменьшение по причине проведения капитального ремонта;
  • изменение количества членов семьи;
  • смена статуса жилой недвижимости;
  • смена ФИО одного из лиц, проживающих в квартире по социальному договору.

Утрата социального договора

Что делать, если соглашение было уничтожено или утрачено?

Его нужно восстановить, так как договор социального найма всегда заключается в двух экземплярах. Один получает на руки наниматель, а второй остается у наймодателя – администрации или ее представителя. Именно ко второй стороне и требуется обратиться с заявлением и пакетом документов:

  1. паспорт и свидетельства о рождении всех членов семьи, прописанных на данной жилплощади;
  2. выписка из лицевого счета;
  3. сведения из домовой книги либо справка о составе семьи;
  4. свидетельство о браке или расторжении брака при наличии;
  5. заявление.

 Любая выписка имеет срок действия 14 дней с момента получения, поэтому не нужно затягивать с обращением.

После подачи и принятии документов, второй экземпляр договора выдается как правило в течение 1 месяца. Если наниматель умер, то члены семьи второй экземпляр уже не получат. В этом случае действует правило переоформления договора на одного из родственников.

Важно не забывать, что договор социального найма наделяет нанимателей не только правами, но и обязанностями, которыми не стоит пренебрегать. Все правоотношения, связанные с соглашением между сторонами базируются на основании положения ЖК РФ.

 

Источник: https://prodatkvartiry.ru/dokumenty/dogovor-socialnogo-najma-opisanie-osnovaniya-dlya-sdelki/.html

Верховный суд: позиция по отсрочке, уменьшению арендной платы и полному освобождению от нее в условиях Covid-19 — Право на vc.ru

Правоприменение ст 675 о принудительном продлении аренды жилплощади

Верховный суд принял Обзор № 2, в котором содержатся важные разъяснения по вопросам отсрочки, уменьшения арендной платы и полного освобождения от нее.

Ниже Вашему вниманию будут представлены ключевые разъяснения по вопросам, которые касаются договоров аренды с минорными ми автора.

1. Отсрочка оплаты аренды (важные разъяснения):

1.1. Отсрочка предоставляется организациям и предпринимателям из списка пострадавших отраслей в обязательном порядке. У арендодателя нет права уклониться от предоставления такой отсрочки. Если арендодатель уклонился от заключения соответствующего дополнительного соглашения, арендатор имеет право потребовать его заключение в судебном порядке.

1.2. Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2021 г., начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Если дополнительное соглашение об отсрочке будет заключено или решение суда вступит в законную позже, то это не повлияет на период отсрочки.

Отсрочка все также будет действовать на период с даты введения ограничений до 1 октября 2021 г.

1.3. Отсрочка будет считаться предоставленной независимо от заключения дополнительного соглашения в следующих случаях:

a. Арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения;

b. Арендодатель дал своим поведением понять арендатору, что отсрочка будет предоставлена (к примеру, в переписке обещал предоставить отсрочку);

c. Арендодатель принимал платежи от арендатора на условиях отсрочки, установленной Правительством, и не выдвигал возражений против размера платежей;

d. Арендодатель не уведомил арендатора о праве на отсрочку в ситуации, когда арендатор, отнесенный к списку пострадавших отраслей, перестал выплачивать арендную плату.

1.4. Для реализации права на отсрочку достаточно доказать тот факт, что организация/предприниматель относятся к списку пострадавших отраслей. При этом не нужно доказывать, что помещение не могло быть использовано по назначению. Данный факт не является обязательным для получения отсрочки (вводится презумпция пострадавшего арендатора).

1.5. Арендатору из списка пострадавших отраслей может быть отказано в предоставлении отсрочки, если он занимался предпринимательской деятельностью в помещении вопреки установленным ограничениям и очевидно вводил арендодателя в заблуждение относительно невозможности использования помещения по назначению (т.е. арендодатель может опровергнуть презумпцию пострадавшего арендатора).

1.6. Стороны договора аренды могут установить более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы, либо согласовать отсрочку в большем размере. Главное при этом не ухудшить положение арендатора по сравнению с условиями отсрочки, которые определены в Постановлении Правительства РФ от 3 апреля 2021 г. № 439.

1.7. Отсрочка распространяется также на случаи аренды части помещения/объекта, т.е. когда в пользовании находится не весь объект, а только его определенная часть.

1.8. Отсрочка не распространяется на жилые помещения.

Рекомендации для тех, кто не попал в список пострадавших отраслей и не может претендовать на отсрочку в соответствии с Постановлением Правительства.

Если коммерческая деятельность пришла в упадок из-за падения покупательского спроса и отсутствия доходов, что повлекло невозможность оплаты аренды, тогда необходимо направить в адрес арендодателя письмо со ссылкой на форс-мажор (п. 1 ст.

401 ГК РФ), а также предложение заключить дополнительное соглашение об отсрочке со ссылкой на существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Если арендатор откажется идти на уступки, тогда это может послужить поводом для обращения с иском в суд о внесении изменений в договор в части сроков платежа, либо о расторжении договора аренды.

Такие ситуации будут решаться судами индивидуально, однако наиболее пострадавшие арендаторы могут рассчитывать на судебную защиту.

2. Уменьшение арендной платы и освобождение от оплаты (важные разъяснения):

2.1. На уменьшение размера арендной платы могут рассчитывать те субъекты, чье арендованное имущество стало невозможно использовать вследствие введенных органами власти субъекта ограничений.

2.2. Для уменьшения размера арендной платы по данному основанию не обязательно состоять в списке пострадавших отраслей. На подобное уменьшение могут рассчитывать абсолютно все арендаторы, чье имущество невозможно использовать из-за ограничений.

2.3. Арендаторы вправе рассчитывать на уменьшение размера арендной платы на весь период действия ограничительных мер, введенных публичными органами. Если арендодатель уклоняется от заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы, тогда можно требовать его заключение такого соглашения в судебном порядке.

2.4. Если дополнительное соглашение об уменьшении платы будет заключено или решение суда о понуждении к заключению соглашения вступит в законную силу позже, то это никак не повлияет на период уменьшения арендной платы. Данный период все равно будет равен периоду действия ограничительных мер.

2.5. В случае предъявления иска о взыскании арендной платы арендатор вправе в качестве возражения указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае суд будет взыскивать арендную плату в меньшем размере, при этом окончательный размер арендной платы будет определяться судом с учетом обстоятельств дела.

2.6. Представляется, что в случаях, когда объект невозможно использовать полностью, арендаторы претендуют на полное освобождение от оплаты арендной платы за период действия ограничительных мер.

2.7. Также по аналогии здесь можно применить разъяснение, которое Верховный суд изложил для отсрочки. Если арендатор будет использовать помещение вопреки введенным ограничениям и будет вводить арендодателя в заблуждение относительно невозможности использования помещения, тогда арендатору может быть отказано в уменьшении размера арендной платы.

Рекомендации для тех, чье имущество можно использовать частично.

Если введенные ограничения не исключают использование имущества целиком и оставляют возможность его частичного использования, то а таких случаях арендаторы все равно сохраняют право на заключение соглашения об уменьшении размера арендной платы.

Только в данных случаях уменьшение платы будет частичным. Для сторон договора нужно будет найти принцип, по которому они будут снижать плату, либо это сделает суд.

Это, к примеру, может быть процент от общей площади помещения, либо процент от оборота, а может и комбинация данных принципов.

Источник: https://vc.ru/legal/124355-verhovnyy-sud-poziciya-po-otsrochke-umensheniyu-arendnoy-platy-i-polnomu-osvobozhdeniyu-ot-nee-v-usloviyah-covid-19

Выселение из жилого помещения при смене собственника – практика суда

Правоприменение ст 675 о принудительном продлении аренды жилплощади
Skip to content

Выселение из жилого помещения при смене собственника производится по желанию нового владельца. Если жильцы отказываются покидать квартиру, то данная ситуация разбирается в судебном порядке.

После смены собственника по статье 292 Гражданского Кодекса права на недвижимость прекращаются как у проживающего бывшего собственника, так и у всех членов из его семьи. У предыдущих хозяев, заканчиваются права не только распоряжаться самой квартирой, но и эксплуатировать ее, регистрироваться в ней и проживать.

Владелец меняется не только после оформления соглашения купли-продажи, но и после смерти предыдущего хозяина. В этом случае, все граждане из семьи предыдущего хозяина теряют право на распоряжение всем имуществом. Если жильцы отказываются, добровольно выселится, то новоиспеченный владелец подает в суд и предыдущих собственников отселяют принужденно.

Выселение из квартиры при смене собственника совершается в случаях, когда после приобретения жилья, в квартире остается зарегистрированным проживающий. Можно решить этот вопрос с самим предыдущим хозяином, потому что все его члены семьи, обязаны были выехать совместно с ним, и снят регистрацию.

Чаще всего, суд обязывает ответчиков съехать с квартиры, даже в случае, если у него нет другого жилья.

Процесс может затянуться, если зарегистрированный бывший собственник окажется:

  • инвалидом;
  • несовершеннолетним или сиротой;
  • малоимущим;
  • пенсионером.

Такое постановление принял Верховный Суд (№14). Собственника, могут обязать дать время бывшему хозяину, на решение вопроса о жилплощади.

Выселение из жилого дома собственником

Новые хозяева, имеют право выселить предыдущих членов семьи, которые зарегистрированы на площади, но не владеют ей или других проживающих зарегистрированных на данной площади.

Основанием для выселения предыдущих хозяев, считаются документы на приобретение недвижимости или любого другого жилого помещения, зафиксированные в государственных органах, на правах собственности. Во время всех сделок, связанных с недвижимостью, предполагается добровольное согласие обеих сторон на его отчуждение.

Во время процедуры выселения требуется разобраться во многих тонкостях и нюансах дела. Необходимо вынести постановление, чтобы не нарушить права человека, во время принужденного отселения из жилой недвижимости и соблюсти все требования Гражданского и Жилищного кодексов.

Новый хозяин вправе, написать исковое заявление в суд, чтобы принудительно обязать собственника выселиться и снять регистрационный учет. По факту совершается выселение из помещения и освобождение его от проживающих в нем иных лиц.

Выселение при смене собственника происходит без предоставления альтернативного жилья, бывают случаи, когда процесс затягивается на небольшой промежуток времени.

Полномочия бывшего хозяина заканчиваются после вступления в законные права покупателя жилья, которые подтверждаются документами на регистрацию недвижимости.

Выселение предыдущего собственника производится компетентными органами или судебными приставами.

Выселение из квартиры новым собственником

Отселение с жилой площади, происходит новым собственником в том случае, когда после приобретения недвижимости в ней оказывается, зарегистрирован предыдущий хозяин или кто-то из членов его семьи.

Выселение из квартиры по требованию собственника  происходит только через судебное разбирательство.

Новый собственник не имеет прав, на выселение бывшего хозяина с помощью силовых методов, а только через суд.

После приобретения жилья, необходимо не только переселить предыдущих собственников, но и обязать их произвести снятие с регистрационного учета на данной жилой площади. К этой процедуре надо подойти грамотно с юридической точки зрения.

Права на проживание заканчиваются только в случаях:

  • смене семейного статуса (развода или лишения родительских прав);
  • закончился срок на договор;
  • изъятие недвижимости;
  • с неоплаченными счетами за коммунальные услуги;
  • систематическое нарушение прав соседей.

Обязательное выселение с жилой площади хозяином, совершается только через заявление в суд с иском. Перед принудительным выселением с помощью суда, новый хозяин имеет право, предложить выселится предыдущему жильцу на добровольных основаниях. Если бывший собственник отказывается самому оставить помещение, то дело передается на рассмотрение в суд.

Выселение бывших членов семьи собственника

Выселение бывших собственников

Выселение несовершеннолетнего новым собственником

В Жилищном законодательстве не содержится запрета, чтобы выселить несовершеннолетних детей. В частном случае это относится к приватизированным квартирам, одного желания собственника будет достаточно, чтобы квартиру освободил бывший хозяин и вся его семья.

Принудительно выселить несовершеннолетнего гражданина можно по нескольким причинам:

При продаженедвижимости.
При закончившихся правах на эту жилплощадь у родителей ребенка,к примеру, временная прописка закончилась или родители имеют регистрацию в другом жилом помещении.
Ребенок перестал быть членом семьи собственника недвижимости,в случае развода родителей.

Несовершеннолетнего можно выселить по желанию хозяина квартиры или по инициативе родителей.

Немного другие правила при выселении ребенка из муниципального жилья, в этом случае необходимо получить разрешение у органов опеки. Ребенка можно выселить только туда, где прописана его мать или другой опекун.

Выселить ребенка невозможно, если он является собственником жилого помещения или без получения разрешения от органов опеки.

Принудительная процедура выселения осуществляется только через суд и только, когда несовершеннолетний не участвовал в приватизации или не является собственником данного помещения. Судебный процесс длительный, потому как задеваются права ребенка.

Также принудительно выселить несовершеннолетнего возможно только в двух случаях:

  1. Собственник выселяет родителей ребенка, если закончился договор найма.
  2. Если изменяется собственник жилого помещения.

Выселение из квартиры собственником — судебная практика

Чтобы открыть судебное производство, необходимо собрать и правильно оформить все документы. Необходим индивидуальный подход к каждому конкретному делу, при вынесении решения надо правильно соблюсти положение Конституции Российской Федерации.

При неправильном выселении нарушаются основные конституционные права граждан о неприкосновенности жилища (ст. 40). Из-за этого, решение о принудительном выселении обязательно должно приниматься в судебном разбирательстве с предоставленными весомыми доказательствами.

Самые простые судебные разбирательства проходят в отношении незаконно занимающих жилую площадь лиц при использовании квартиры по договору социального найма. Истец обязан представить доказательства, что гражданин, в отношении которого оформляется дело, не имеет отношения к спорному жилью.

Наиболее сложными делами являются:

  • выселение собственника;
  • выселение несовершеннолетних детей, инвалидов и пенсионеров;
  • выселение людей, которые имеют прописку в данном жилом помещении.

Чаще всего при выселении, гражданам предоставляют альтернативное жилое помещение, но и встречаются случаи, когда выселяют без предоставления другого жилья.

Исполнение судебного решения приставами

Если суд вынес положительное решение, это не является тем, что ответчик выполнит постановление суда. Чтобы постановление суда исполнялось, существует система исполнительного производства, где работают судебные приставы. Они подключаются, если жилец не выполняет свои обязанности и не освобождает помещение.

Документы из суда передаются приставам в течение трех дней, после этого он возбуждает исполнительное производство по данному делу. По законодательству на выполнение данного дела приставу дается не более двух месяцев.

Конечно, как и везде существуют исключения:

  1. Срок на выселение может быть указан в исполнительном документе.
  2. При передаче дела от одного приставу к другому срок продляется на 15 дней.
  3. Предоставляется возможность отсрочки детям-инвалидам, пенсионерам и несовершеннолетним.

По исполнительному производству обязаны своевременно выполнить решение суда. Приставы могут выселить из квартиры, продать на аукционе его имущество, прописать определенный срок на освобождение жилплощади, выписать штраф на исполнительский сбор, снять с регистрационного учета.

Первоначально судебный пристав отправляет уведомление гражданину на добровольное освобождение квартиры. Если человек не желает покинуть помещение, ему выписывают повторное уведомление с назначенным штрафом на издержки судебного процесса.

После проведенных всех процедур, пристав самостоятельно в присутствии представителя полиции и двух понятых, выезжает к ответчику. Они составляют акт с подробным описанием всего имущества. Если гражданину некуда вывести свои вещи, то предоставляется помещение для временного хранения сроком на две недели.

По истечении срока имущество продается на аукционе, а вырученные средства передаются хозяину.

Заключение

Выселение – это принудительное освобождение жилых квадратных метров, прописанных в исполнительном документе, от гражданина в нем проживающего, его вещей, домашних питомцев и возлагает запрет на пользование жилым помещением.

Выселение бывшего собственника, возможно только по судебному решению, новый хозяин квартиры после покупки может выявить, что в квартире остались прописанные предыдущие собственники. Чтобы провести выселение он обязан подать в суд на выселение нежелательных жильцов и снятие их с регистрационного учета.

Выселить несовершеннолетнего можно, только по решению его родителей или органов опеки. Ребенок выселяется и регистрируется совместно с матерью.

Каждый судебный процесс по принудительному выселению и снятие с регистрационного учета должен проходить в присутствии ответчика или его законного представителя, с предоставлением всех доказательных документов и без нарушения прав гражданина.

Источник: https://ProVyselenie.ru/vyselenie-iz-zhilogo-pomeshheniya-pri-smene-sobstvennika/

Основные законы Гражданского Кодекса РФ, регулирующие вопросы найма (аренды) жилых помещений

Правоприменение ст 675 о принудительном продлении аренды жилплощади

  1. По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

  2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

  1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

  2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

    По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

  3. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством.

    К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1-3 статьи 685 настоящего Кодекса.

    Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Статья 673. Объект договора найма жилого помещения

  1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

    Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

  2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

  1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

  2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

  1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

  2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.

    Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

  3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

  4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Статья 680. Временные жильцы

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям).

Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

  1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

  2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

  3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Статья 682. Плата за жилое помещение

  1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

  2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

  3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

  1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

  2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 – 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Статья 685. Поднаем жилого помещения

  1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

  2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

  3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

  4. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

  5. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

  6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

  1. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

  2. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

  1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

  2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

    невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

    разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

    По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

    Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

    При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

  3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

    если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

    в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

  4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

    Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Источник: http://www.juryst.ru/ar_zakon.html

Ответ юриста
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: