Покупка квартиры от застройщика без агентского договора

Содержание
  1. Покупка квартиры в новостройке: изменения в 2021 году, пошаговая инструкция, особенности оформления
  2. Правовое регулирование
  3. Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция
  4. Что такое счет эскроу
  5. Схема покупки недвижимости
  6. Можно ли купить квартиру в 2021 году без счета эскроу
  7. Как проверить застройщика
  8. Особенности покупки квартиры в новостройке в ипотеку
  9. Схема покупки
  10. Покупка квартиры от застройщика без агентского договора
  11. Схема покупки новостройки
  12. Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?
  13. Покупка квартиры в новостройке
  14. Агентский договор с застройщиком о купле-продаже квартир
  15. Зачем покупать квартиру в новостройке через риэлтора
  16. Агентский договор
  17. Заключение ДДУ только через агентов
  18. Схема покупки новостройки
  19. Договоры покупки квартиры в новостройке
  20. Какой договор заключать с Застройщиком?
  21. 7 советов по новостройкам для агентов
  22. #1. Специализация
  23. #2. Где деньги, Зин?
  24. #3. Скелеты в шкафу
  25. #4. Витрина продаж – приемлемые объекты
  26. #5. С кем работать?
  27. #6. Технология работы с новостройками
  28. #7. Проверка ИРД перед покупкой
  29. Шаг 1. анализ пакета ирд для новостроек
  30. Шаг 2. экспертиза договора: дду, инвестиционного и пр
  31. Плюсы и минусы покупки жилья напрямую у застройщика или через агента по недвижимости
  32. Особенности взаимодействия с риелтором
  33. Особенности взаимодействия с застройщиком

Покупка квартиры в новостройке: изменения в 2021 году, пошаговая инструкция, особенности оформления

Покупка квартиры от застройщика без агентского договора

В 2021 году в процесс покупки новостройки были внесены существенные изменения, так как действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы полностью изменилась.

Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу.

Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

Правовое регулирование

Покупка квартир в новостройке происходит с опорой на Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 №214-ФЗ.

Принцип работы счетов эскроу содержится в статье 860.7 Гражданского кодекса РФ. Специфика применения таких счетов в долевом строительстве регламентируется в статье 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» №ФЗ-214.

Страхование депонированной суммы на эскроу-счете производится Агентством по страхованию вкладов в сумме не более 10 млн р., согласно п. 3 ст. 12.2 Федерального закона «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» №ФЗ-177.

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция

С июля 2021 года большинство застройщиков не смогут получать деньги от дольщиков напрямую. Финансирование застройки многоквартирных домов с прямого сменилось проектным. Что это означает на практике?

Долевое строительство в старой форме просуществовало более 15 лет.

Формально преимущества получали обе стороны: застройщикам предоставляли доступ к беспроцентным деньгам от дольщиков, дольщики могли приобрести жилье с существенным дисконтом, если покупали квартиру на стадии котлована.

Но на практике такая схема привела не к одному долгострою и тысячам обманутых дольщиков. Созданному в 2021 году компенсационному фонду не удалось принципиально решить проблему с недостроенной недвижимостью.

Теперь дольщики так же могут купить квартиру на котловане, но застройщик увидит эти деньги только после того, как достроит квартиру и отдаст ключи.

При этом договоры долевого участия (ДДУ) сохранили свое значение и не исчезли с рынка, поменялась только схема расчетов.

Деньги, которые теперь покупатели платят за недвижимость, не поступают напрямую застройщику, а направляются в банк на специальный счет эскроу.

Что такое счет эскроу

Счет эскроу – это специальный вид счетов в банке. На данный счет дольщики должны перевести деньги за квартиру в новостройке по договору участия в долевом строительстве. Данная сумма будет храниться в банке до тех пор, пока застройщик не сдаст квартиру.

До того момента, пока дом не достроен, получить доступ к деньгам застройщик не сможет: ему придется использовать собственные или внешние источники финансирования проекта.

Такие счета застройщики могли использовать на добровольных началах с июля 2021 года, а с июля 2021 года – это обязанность застройщиков, а не их право.

В результате снижаются риски для покупателей недвижимости, что застройщик соберет деньги с дольщиков и не закончит объект.

Даже если со стройкой возникнут какие-либо проблемы, покупатели смогут забрать свои деньги, получив компенсацию из специального фонда.

При возникновении проблем у банка поводов для беспокойства у дольщиков так же нет: средства на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 млн р.

Схема покупки недвижимости

Схема покупки недвижимости с использованием счета эскроу будет следующая:

  1. Покупатель выбирает квартиру в строящемся доме. Опросы показывают, что покупатели стали больше доверять застройщикам после применения счетов эксроу и больше россиян готовы покупать недвижимость на этапе котлована.
  2. Покупатель подписывает с застройщиком договор долевого участия.
  3. Покупатель заключает трехсторонний договор на открытие счета эскроу с застройщиком и банком.
  4. Денежные средства за квартиру переводятся на счет эскроу (если была получена ипотека, то средства на эксроу-счет перечисляются банком).

Но из-за введения счетов эксроу разница между ценой квартиры на этапе котлована и на финальной стадии будет практически одинаковой, поэтому более логично покупать недвижимость с высокой степенью готовности.

Можно ли купить квартиру в 2021 году без счета эскроу

В первоначальной версии закона предполагалось распространить требование о применении счетов эскроу на всех застройщиков, но затем были сделаны послабления. Ряд застройщиков сможет получить деньги напрямую даже после 1 июля 2021 года и начать ими распоряжаться.

Применение счетов эскроу для застройщиков становится обязательным, если первый договор долевого участия был зарегистрирован после июля 2021 года.

Правительство ввело критерии, кто и когда вправе работать без счета эскроу. Такие условия важно знать покупателям, чтобы понимать, что их не привлекают к участию в серой схеме.

Итак, застройщик вправе работать без счета эскроу в следующих случаях:

  1. Застройщик построил дом более, чем на 30%, и реализовал 10% площадей, после чего он вправе принимать денежные средства напрямую.
  2. По определенным объектам минимальная готовность может составлять 6 и 15%. Степень готовности в 6% применяется при наличии на участке социальных объектов, застройщик является системообразующим, строит минимум 4 млн кв. м не менее, чем в 4 российских регионах; либо если данный застройщик достраивает чужой проблемный объект. Степень готовности в 15% применяется при комплексном освоении территории, застройке детских садов, школ и поликлиник, при снесении ветхого жилья.
  3. Степень готовности подтверждается официальным заключением. Данное заключение выдается региональной инстанцией, которая отвечает за долевое строительство в регионах. Сведения о степени готовности размещаются в единой системе жилищного строительства.
  4. Доля проданных застройщиком площадей может быть проверена в Росреестре. Проверкой проданных площадей будет заниматься Росреестр путем сопоставления зарегистрированных договоров и проектной декларации.
  5. Когда заключение было получено, и формально застройщик вправе работать без применения счетов эскроу, он обязан заплатить денежные средства в фонд защиты дольщиков. Этот фонд контролируется государством, и средства в него должны платить все застройщики. Если со строительством дома возникнут проблемы, то дольщики получат компенсацию, или дом будет достраиваться за счет фонда. Застройщики, работающие без эскроу-счета, в обязательном порядке перечисляют взносы в компенсационный фонд в размере 1,2% от стоимости недвижимости.

Такие послабления были введены по той причине, что банки нередко отказывали в открытие счетов эскроу застройщикам, а продолжение строительства без них стало невозможным.

Таким образом, используются два критерия для расчетов напрямую: это объем проданных площадей и степень готовности объекта.

Такие схемы покупки квартиры, как переуступка прав требования по договору долевого участия, сохранят свое значение.

Если дольщик решит продать квартиру через уступку права требования по договору долевого участия, то все права и обязанности по счету эксроу в связи с этим перейдут к новому дольщику.

Что касается рассрочки на квартиру от застройщика, которой нередко пользовались покупатели, то они так же не будут запрещены. Но ожидается уменьшение численности таких акций из-за незаинтересованности застройщиков (денег они все равно не увидят до сдачи квартиры).

В отличие от вторичного рынка, на котором квартиры покупаются только по договору купли-продажи, квартиры в новостройке допускается купить по разным документам. Основная полностью законная схема – договор долевого участия.

Такие схемы покупки новостроек, как участие в жилищно-строительных кооперативах, которые часто создавались для обхода договора долевого участия (применялись застройщиками для освобождения от обязанности внесения средств в компенсационный фонд), были запрещены с июля 2021 года. Под запрет подпала и покупка квартиры через жилищный сертификат застройщика, или вексельная схема покупки недвижимости.

Как проверить застройщика

В процессе выбора компании-застройщика стоит обратить внимание на такие его характеристики, как надежность (деловая репутация, опыт застройки), финансовая устойчивость, отзывы о компании. Для анализа репутации компании можно использовать рейтинги, публикации в СМИ, данные с форумов и пр.

При покупке квартиры, которая строится с использованием счетов эскроу, вопрос проверки надежности застройщика не имеет столь принципиальное значение. Если застройщик предлагает оплатить новостройку напрямую, то покупателю стоит произвести комплексную проверку:

  1. Изучить сведения о застройщике, проверить информацию о застройщике и наличие заключения о степени готовности на сайте наш.дом.рф (официальный ресурс от Минстроя).
  2. Запросить заключение о степени готовности объекта у застройщика.
  3. Сверить реквизиты в договоре с информацией о банке.
  4. Запросить сведения о перечислении взносов в компенсационный фонд.

Покупателям следует помнить, что квартиру они оплачивают только после регистрации договора долевого участия в Росреестре.

Даже при финансировании без счетов эскроу необходимо использовать для оплаты исключительно безналичные расчеты.

Особенности покупки квартиры в новостройке в ипотеку

При нехватке собственных средств недвижимость можно приобрести в ипотеку. Хотя покупка жилья в строящемся доме в кредит сопряжена с дополнительными рисками, для многих этот способ приобретения недвижимости является единственно приемлемым. Доля ипотечных дольщиков в общем объеме покупателей составляет 70-75%.

Более того, именно ипотека предположительно станет ключевым драйвером роста рынка первичной недвижимости: процентные ставки опустились ниже 10%, тогда как цены на недвижимость росли в условиях перехода на проектное финансирование.

От заемщика потребуется внести часть суммы за недвижимость из собственных средств: размер первоначального взноса может составлять 15-20%. Некоторые банки готовы принимать в качестве первого взноса материнский капитал, но использовать его таким способом можно только после достижения ребенком возраста 3 лет.

Схема покупки

Процедура оформления недвижимости в ипотеку предполагает прохождение нескольких этапов:

  1. Покупатель подбирает подходящего застройщика: необходимо подобрать надежную компанию-застройщика, так как в данной сфере достаточно распространены фирмы-однодневки и мошенники.
  2. Покупатель обращается в банк и передает документы для оформления ипотеки. Банки готовы кредитовать покупку жилья на первичном рынке у аккредитованного ими застройщика (если застройщик аккредитован одновременно несколькими банками, это хороший знак, свидетельствующий в пользу надежности застройщика). К документам на ипотеку относят как личные документы, так и сведения о финансовом состоянии, трудоустройстве заемщика и пр.
  3. После одобрения ипотеки с продавцом подписывается договор с указанием на сроки, условия и обязательства сторон.
  4. Вместе с документами на предоставление кредита и залогом прав требования подписывается договор долевого участия.
  5. Средства переводятся в пользу застройщика на счет эскроу. Разница в рамках ипотечного кредитования состоит в том, что средства за квартиру перечисляет не сам покупатель, а банк.
  6. После строительства дома и подписания акта приема-передачи квартира оценивается и оформляется техпаспорт.
  7. В течение 10 дней квартира передается в залог банку, а ипотечный договор регистрируется в Росреестре.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/kvartira-v-novostroyke.html

Покупка квартиры от застройщика без агентского договора

Покупка квартиры от застройщика без агентского договора
— Застройщик строит первый ЖК. Заявленный срок сдачи — декабрь 2021-го. Смущает факт, что застройщик — ООО, а продажей занимается отдельное ИП. При покупке в ипотеку нужно оплатить ИП 3% задатка после одобрения кредита, а затем заплатить оставшийся первоначальный взнос.

Является ли такая схема нормальной?

Отвечает коммерческий директор агентства недвижимости «Мир инвестиций и девелопмента» ЖК «Диалект» Кристина Огинская: На каком основании продажами занимается ИП, если собственником является ООО?

Скорее всего, это обычный агентский договор на комиссионные проценты.

При заключении договора на ипотеку клиент платит 3% задатка — это и есть агентское вознаграждение для ИП. Нормальная схема покупки квартиры выглядит так: потенциальный покупатель заключает договор с собственником, то есть застройщиком (ООО). Если же клиенту предлагают другие варианты, не стоит иметь никаких дел с этим агентством и застройщиком.

Не пропустите: Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Схема покупки новостройки

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение: Речь идет о юридической схеме покупки (точнее — софинансирования строительства) новостройки. Именно юридическая схема будет определять наш Подробнее см.

«О рисках сделок с квартирами» Но пока наше государство тужится, пытаясь угодить всем дольщикам, и при этом не обидеть Девелоперов, сами Девелоперы все еще используют различные схемы привлечения денег в проекты строительства многоквартирных домов.

Что же нам нужно знать для покупки квартиры в новостройке? Как минимум, мы должны разбираться в том, какие способы оформления покупки новостройки существуют на рынке, и какие типы договоров при этом применяются.

В практике рынка недвижимости применяются несколько схем покупки квартир в новостройках, каждой их которых соответствует свой тип договора: Подробнее об этих схемах покупки новостройки (какие из них – «белые», а какие – «серые»?) и о соответствующих типах договоров можно почитать по приведенным ссылкам – в Глоссарии. Те же обязанности накладываются на Застройщика и в случае продажи квартиры по Договору уступки прав требования, если эти права переуступаются по ДДУ. Поэтому даже крупные и авторитетные Застройщики периодически вынуждены использовать «обходные схемы» в своей практике.

Соглашаться на покупку новостройки в обход ФЗ-214, возможно, имеет смысл только в тех случаях, когда: Для этого, настоятельно рекомендуется получить у Застройщика проект договора, и вместе с ним обратиться за Откроется в новой вкладке.»>дополнительной консультацией юриста по этому вопросу.

Итак, под какой тип договора мы будем отдавать деньги Девелоперу, мы решили. Чем нам это может грозить – выяснили. Таблетки от головной боли приготовили, и приступаем к изучению самого договора.

Чтобы юристы не остались без работы, в каждом договоре, обычно, прописывается множество условий.

На какие из них нам нужно обратить особое внимание?

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?

Рассмотрим их подробнее.

Первая, распространенная схема — приобретение недвижимости по договору долевого участия граждан. Этот договор четко регулируется законом и подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Поэтому вероятность подвохов здесь маленькая.

Он же имеет приоритет над другими видами.

Заключение договоров по этой схеме обеспечивает покупателю определенные гарантии. Чтобы обезопасить покупателя недвижимости следуйте по этой схеме: Договор инвестирования регулируется Федеральным законом№ 39-ФЗ (от 25 февраля 1999 года).

Он заключается между застройщиком и потенциальным инвестором.

Инвестиции – это финансовые вливания, ценные бумаги и другие валютные ценности. Вполне справедливо считаются «серыми» схемами такие правовые конструкции: Обязательные пункты договора: Если хоть один из этих пунктов не заметите в списке, договор заключать не стоит. Сам механизм приобретения квартир в новостройках еще не на сто процентов отлажен.

Покупка квартиры в новостройке

Расчет ведется от стоимости недвижимости, указанной в договоре. Сумма налога к возврату по ипотечному кредиту не более 390 тыс.

Список документов для оформления налогового вычета:

  1. акт приемки жилья,
  2. документы об его оплате,
  3. копия паспорта,
  4. декларация,
  5. справка о доходах по форме 2-НДФЛ,
  6. свидетельство собственности.
  7. Личное заявление,
  8. договор покупки жилья,

Если квартира берется в ипотеку, дополнительно понадобятся кредитный договор, справка о процентах (за каждый год отдельно) и квитанции об оплате кредита за тот же период.

Агентский договор с застройщиком о купле-продаже квартир

Давать Агенту дополнительные указания, касающиеся выполнения поручения по настоящему договору.

2.3.4. Вести переговоры с Покупателями от имени Принципала. 2.3.5. Своевременно предоставлять Покупателю сведения о Принципале и об объектах недвижимости Принципала.

2.3.6.

2.4.1, 2.4.2 обязанности Заказчика действительны в период действия настоящего Договора и в течение 12 (двенадцати) месяцев после его прекращения по любым основаниям .

2.5. не привлекать третьих лиц (частных агентов, риэлтерские компании, агентства недвижимости) в период действия настоящего Договора к поиску Покупателей на Недвижимое имущество. 2.6. 1 Заказчик гарантирует, что на момент передачи прав на Недвижимое Имущество Покупателю, оно не будет обременено правами третьих лиц.

2.6.2. Заказчик гарантирует согласие на отчуждение Недвижимого Имущества всех совместно проживающих членов семьи Заказчика и других лиц, предусмотренных действующим законодательством РФ.

2.9. Заказчик обязуется своевременно и в полном объеме производить расчеты с Исполнителем. 2.10. Заказчик вправе потребовать от Исполнителя надлежащего исполнения обязательств по настоящему Договору в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ.

3.

Зачем покупать квартиру в новостройке через риэлтора

Покупатели жилья на первичном рынке нередко обращаются не напрямую к застройщикам, а в сотрудничающие с ними агентства недвижимости.

Дает ли это какие-либо преимущества?

Небольшим компаниям, которые строят единичные объекты, невыгодно продавать недвижимость своими силами.

Заключая сделку с агентством, стоит помнить: посредник не защитит вас от известных рисков, связанных с приобретением строящегося жилья. В последние годы число сделок по приобретению жилья на первичном рынке через агентства постепенно увеличивается – застройщики на фоне кризиса оптимизируют структуру своих компаний, сокращая собственные отделы продаж.

Впрочем, массовым это явление вряд ли станет – многие уверены, что более успешно и качественно продавать квартиры может лишь тот, кто сам их строит.

Ну а к кому именно обращаться – агенту или застройщику – это уже решать вам.

Вера Байбус заместитель генерального директора АН 4ROOMS: Опытный риэлтор обратит внимание на эти и многие другие факторы, он обязательно сверится с технической документацией, поэтажными планами и т.

д. задача застройщика – продать жилье, причем побыстрее реализовать менее ликвидные квартиры, соответственно он не заинтересован рассказывать покупателю об их недостатках.

Сергей Слободянюк адвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга: Ольга Морозова руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс.

Недвижимость»: Жанна Реброва директор направления «Новое строительство» АН «Итака»: Цены на квартиры у риэлторов те же, что и у строительной компании, кроме того, действуют аналогичные акции и спецпредложения.

Александр Акимов директор по продажам ООО «Смирнов и К»: – Если агентство не просто подбирает клиенту квартиру в новостройке, но параллельно продает его старое жилье, то комиссия агентства по такой сделке будет составлять 4-5% от стоимости продаваемого жилья клиента. По согласованию клиента с агентством возможно заключение одного агентского договора на продажу со встречной покупкой квартиры в новостройке или двух агентских договоров на продажу жилья и на поиск квартиры в новостройке.

Кроме этого клиенту предстоит подписать договор купли-продажи своего жилья и договор долевого участия или паевого взноса со строительной компанией.

Агентский договор

Наталья, ну если хоть мифическое, то это полбеды.

А как посоветуете из практики, такие квартиры надо ли проверять на чистоту? Вроде в них никто не жил, но не может быть, что в них уже кто то прописан? Прописанных в непостроенном доме быть не может.Но могут быть вопросы с документами.

Он уже построен и заселен. Продают остатки квартир Просите скидку на сумму услуг.

Нанимайте специалиста для представления ваших интересов. Ринат, ну они скинули рыбу договора. Это договор купли продажи, а не предварительный Если квартира находится в собственности, тогда да, будет ДКП.

ИП всё равно может продолжать оказывать «услуги». Это договорённость между ними. Обычно задействовано множество юридических лиц в продаже квартир в новых домах.

ИП может быть оформлено на какого-нибудь «своего» человека. Просто дополнительный заработок. Ринат, а ваше экспертное мнение какое?

Стоит заключать такой договор?

Заключение ДДУ только через агентов

Собственно, вопрос.

А это вообще нормально? Меня такое поведение очень сильно настораживает. Что такого может быть в агентском договоре (и доверенности), что они ни в какую не хотят предоставить его дольщику?

В общем-то настораживает правильно, поскольку только в агентском договоре Вы можете увидеть есть ли вообще у Агента те полномочия, которыми он поясняет свое право от имени Принципала заключать подобные сделки. Отсутствие копии этого договора ии/и доверенности, в которых описываются полномочия на подписание не позволяют удостовериться в том, подпись на договоре с той стороны что-нибудь значит.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред.

Источник: http://razvodved.ru/pokupka-kvartiry-ot-zastrojschika-bez-agentskogo-dogovora-72254/

Схема покупки новостройки

Покупка квартиры от застройщика без агентского договора

Последнее обновление: 19.01.2021

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

С Застройщиком мы разобрались и составили о нем свое мнение, нюансы его строительного проекта выяснили, теперь наша задача – разобраться с договором на покупку новостройки. Какой тип договора лучше заключать с Застройщиком? Ведь вариантов может быть несколько!

Речь идет о юридической схеме покупки (точнее — софинансирования строительства) новостройки. Именно юридическая схема будет определять наш риск участия в проекте и возможности контроля Девелопера в процессе стройки.

Справедливости ради стоит сказать, что дольщик не имеет возможности влиять на выбор того или иного типа договора с Застройщиком. Ему остается только соглашаться на предложенные условия покупки квартиры или не соглашаться. Здесь мы разберем, какие у нас могут быть варианты, и какие из них предпочтительные.

Образцы документов для сделки купли-продажи квартиры – в специальном разделе по ссылке.

Государство стремится к тому, чтобы все возможные способы покупки квартир в новостройках привести к одному регламенту, который подробно описан в законе 214-ФЗ еще в далеком 2004 году.

 Здесь государство максимально (насколько это возможно) попыталось защитить права и интересы дольщиков – рядовых граждан, и в то же время поставить жесткие рамки Застройщикам, обязывая их соблюдать ряд условий, без которых они не имеют права привлекать деньги граждан.

 Этот закон периодически дорабатывается, совершенствуется и, возможно, когда-нибудь станет единственным легальным способом взаимодействия Покупателя и Девелопера.

Но пока наше государство тужится, пытаясь угодить дольщикам, и при этом не обидеть Девелоперов, сами Девелоперы все еще используют различные схемы привлечения денег в проекты строительства многоквартирных домов.

Что же нам нужно знать для покупки квартиры в строящемся доме? Как минимум, мы должны разбираться в том, какие способы оформления покупки новостройки существуют на рынке, и какие типы договоров при этом применяются.

Где лучше покупать квартиру – на «первичке» или на «вторичке»? Сравниванием плюсы и минусы.

Договоры покупки квартиры в новостройке

В практике рынка недвижимости применяются несколько схем покупки квартир в новостройках, каждой их которых соответствует свой тип договора:

Подробнее обо всех этих схемах покупки новостройки (какие из них «белые», какие – «серые», а какие уже не работают) и о соответствующих типах договоров можно почитать по приведенным ссылкам – в Глоссарии.

Здесь же мы будем исходить из того, что лишние проблемы нам ни к чему, поэтому мы будем ориентироваться на самый надежный и безопасный тип договора для приобретения квартиры в новостройке. Он же – и самый распространенный на сегодня тип договора на первичном рынке недвижимости.

Самый безопасный (относительно других схем) для Покупателя вариант – это покупать новостройку путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Схема с ДДУ прозрачна, понятна, и четко регламентирована законом.

Именно этот тип договора соответствует понятию «долевое участие в строительстве», описанному в 214-ФЗ.

И именно он накладывает на Застройщика ряд определенных обязательств, при нарушении которых его ждут серьезные штрафы и санкции со стороны надзорных органов.

  ♦ Пример обязательств Застройщика по ДДУ ♦

Те же обязанности накладываются на Застройщика и в случае продажи квартиры по Договору уступки прав требования, если эти права переуступаются по ДДУ. Тогда Застройщик обязан выполнять все условия первоначального ДДУ уже перед новым дольщиком, который эти права приобрел.

Условия и основные положения договоров долевого участия и уступки прав требования (включая образцы этих договоров) можно увидеть по приведенным выше ссылкам.

Какие риски в покупке квартиры по переуступка прав требования? На что нужно обратить внимание Покупателю?

На практике же, Застройщик вполне может, состроив себе невинность на лице, предложить Покупателю вексель и/или Предварительный договор (ПДКП или ПДДУ), и попросить внести деньги за квартиру именно под эти документы.

Здесь заложена масса юридических тонкостей, но суть у них одна: все эти «обходные схемы» (в обход ФЗ-214) дают возможность Застройщику избежать жестких требований к ведению своего бизнеса, и перекладывать свои риски на плечи Покупателя.

Правда, использование «обходных схем» продаж вовсе не означает, что Застройщик сознательно идет на аферу, и пытается обмануть Покупателя. На это у него могут быть и вполне объективные причины.

Например, сложности земельного законодательства в РФ иногда физически не позволяют Застройщику оформить долгосрочный договор аренды земельного участка, а значит, не дают ему возможность работать в рамках ФЗ-214.

Поэтому даже крупные и авторитетные Застройщики периодически вынуждены использовать «обходные схемы» в своей практике.

Соглашаться на покупку новостройки в обход ФЗ-214, возможно, имеет смысл только в тех случаях, когда:

  • риск недостроя мал (т.е. когда дом уже почти построен, и темпы строительства высоки),
  • когда имидж Застройщика внушает доверие (т.е. он давно на рынке, и имеет ряд успешных завершенных проектов), и/или
  • когда предлагаемая схема покупки является доминирующей на локальном рынке (т.е. по-другому вообще не купишь).

Что делать, если Застройщик предлагает дольщику подписать допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома? – см. в этой заметке.

Какой договор заключать с Застройщиком?

Вообще-то, использование других типов договоров покупки квартиры в новостройке, кроме ДДУ, допустимо (т.е. явно не противоречит законодательству РФ).

В практике довольно много примеров, где люди получали квартиры, заключив ПДКП, или отдав деньги Застройщику под вексель, или подписав Договор инвестирования.

Но нужно понимать, на какие риски приходится идти Покупателю, если Застройщик действует в обход 214-ФЗ.

Для этого, настоятельно рекомендуется получить у Застройщика проект договора, и вместе с ним обратиться за дополнительной консультацией юриста по этому вопросу.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

На самом деле, какую бы схему покупки новостройки мы ни выбрали, полностью защитить нас от рисков не может ни один тип договора.

Даже заключая ДДУ, мы не можем быть абсолютно уверены в сроках получения права собственности на нашу квартиру, и в том, что у Застройщика хватит ресурсов для завершения начатого проекта. Договор ДДУ защищает дольщика только в условиях, когда Застройщик «еще жив» (т.е. есть с кого спрашивать).

Если же Застройщик объявлен банкротом, то уже неважно, какой тип договора был с ним заключен – он как юридическое лицо перестает отвечать по своим обязательствам.

Поэтому, выбирая новостройку, все же стоит отталкиваться от имиджа и опыта Девелопера (это было рассмотрено на шаге «Знакомимся с Застройщиком»). Именно его возможности определяют вероятность завершения проекта в срок и с хорошим качеством.

А Договор долевого участия (ДДУ) при покупке новостройки обеспечит нам защиту наших инвестиций даже в случае банкротства Застройщика. Для такого форс-мажора законом 214-ФЗ предусмотрен компенсационный фонд долевого строительства или расчеты через эскроу-счета. 

Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?
Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, под какой тип договора мы будем отдавать деньги Девелоперу, мы решили. Чем нам это может грозить – выяснили. Таблетки от головной боли приготовили, и приступаем к изучению самого договора.

Чтобы юристы не остались без работы, в каждом договоре, обычно, прописывается множество условий. На какие из них нам нужно обратить особое внимание?

Об этом – на следующем шаге.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/pervichka/schema-pokupki-novostrojki/

7 советов по новостройкам для агентов

Покупка квартиры от застройщика без агентского договора

Сергей Прокофьев, руководитель ЦРТ ВОСТОК и практикующий риэлтор из Сочи, делится своими наблюдениями по работе с новостройками на рынке покупателя.

Когда был рынок продавца, агентов по новостройкам и за риэлторов-то не считали. Но сейчас повсеместно рынок покупателя — и каждый «вторичник» желает продавать новостройки.

Коллеги, осторожно! Нет продажи новостроек — есть привлечение частных инвестиций дольщиков. Статус инвестора сопряжен с коммерческим риском, особенно в таком непростом проекте как стройка многоквартирного дома.

Задержка сдачи в эксплуатацию встречается повсеместно, и у многих микроинвесторов сдают нервы. Они начинают топить свой собственный проект при задержке строительства.

В результате сдача дома может произойти с большой задержкой, а в худшем случае — никогда…

Одно из заблуждений, глубоко закоренившееся среди покупателей квартир, — что они покупают квадратные метры в строящемся доме. Это не так. Документ, по которому вносятся деньги за строящееся жилье, называется ДДУ — договор инвестирования, паенакопление, и т. д. К моменту оплаты квартира может еще физически не существовать.

Например, дом построен только до третьего этажа, а в договоре речь идет о квартире на восьмом еще не построенном этаже. Приобретается право требования или гражданин становится соинвестором стройки.

Правильно этого человека называть не покупателем, а микроинвестором девелопера.

Только после завершения стройки, подключения дома к коммуникациям, выполнения ландшафтных работ и получения почтового адреса гражданин получит из регистрационной палаты выписку о том, что он стал собственником.

#1. Специализация

Для того, чтобы предложить УТП (уникальное торговое предложение) на рынке новостроек, надо иметь специализацию.

  • Есть агенты по аренде или по продаже. По новостройкам или по вторичной недвижимости. По частным домам или по жилью в многоквартирниках. Агент по коммерческой и даже по зарубежной недвижимости. Теоретически можно заниматься всем, но узкая специализация на новостройках лучше.
  • Специализация по территории. Я живу и работаю в Сочи. Это второй в мире после Мехико город по протяженности: 145 км по автомобильным дорогам вдоль Черного моря и еще 50 км от Имеретинки до Красной Поляны, если ехать от моря. И даже здесь многие риэлторы работают по всему Большому Сочи и еще в Туапсе могут помочь: «Всё не съем, ну хоть понадкусываю».
  • Специализация по цене: массовый сегмент или дорогая недвижимость.

Для примера покажу свою нишу: я специализируюсь на квартирах и апартаментах в многоквартирных домах. Территория – три района Большого Сочи: Центральный, Хостинский и прибрежная часть Адлерского района. Работаю с объектами от 3 до 15 млн рублей.

#2. Где деньги, Зин?

Возможны три варианта, на кого работает агент.

  • Агент застройщика. Если комиссию платит застройщик, то агент становится аффилированным менеджером по продажам от застройщика, числясь сотрудником агентства недвижимости. Для выполнения обязанностей он рекламирует и презентует объекты застройщика, по которым его агентство договорилось с застройщиком.А как быть с новостройками, по которым нет договоренностей? Клиент спросит – надо что-то рассказать, может быть даже показать, но под таким углом, чтобы своя витрина продаж выглядела лучше…
  • Агент покупателя. Если потребность клиента «в рынке», то с ним заключается договор на подбор квартиры.
  • Агент инвестора, который вложился в новостройку на ранней стадии. Инвесторы покупают от одной студии по нескольких этажей. При выходе из проекта инвестор распродает квартиры сам или через агентов. По оплате возможны варианты: либо он называет свою цену на руки, а «все, что сверху» – агенту, либо объявляет продажную цену, включающую комиссию.

#3. Скелеты в шкафу

Прежде всего, исключим проблемные объекты. Их покупателям даже показывать не будем, если спросит, объясним почему.

  • Региональные черные списки. В Сочи городская администрация ежеквартально обновляет черный список новостроек, которые, по их мнению, возводятся незаконно и, возможно, будут снесены.
  • Форумы. Есть общероссийский риэлторский форум НЕРС и много региональных форумов обманутых дольщиков, риэлторов… Спросите у Яндекса: он подскажет форумы вашего региона.
  • СМИ публикуют много обзоров и статей о новостройках. Наряду с качественными материалами экспертов и журналистов встречаются рекламные статьи и черный пиар конкурентов. Всем публикациям верить нельзя: доверяйте, но проверяйте.Например, задерживается ввод в эксплуатацию одного из крупнейших ЖК «Раз-Два-Три» в Сочи. Дольщики начали кооперироваться и очернять застройщика, вопреки своим финансовым интересам микроинвесторов. Не логично, но факт.

#4. Витрина продаж – приемлемые объекты

  • Стройка на начальной стадии. Риск максимальный, цена минимальная.Как правило, в Сочи начинаются продажи новостроек уже на стадии «скамейки»: не успели построить строительный забор – веревочку натянули и открыли продажи. Еще 2-3 года назад на некоторых объектах инвесторы зарабатывали до 100% на росте цен к моменту сдачи дома в эксплуатацию. Но зарабатывали не все. Некоторые вложились в долгострой, а кому-то и вовсе не повезло…
  • Предсдача. 3-4 месяца до сдачи объекта оптимальная стадия по соотношению «цена-риск» при активном строительстве в графике. Но помним про регулярные задержки по сдаче домов от полугода и больше. Также помним и о тех домах, которые возведены под крышу, остеклены, и… годами не сдаются. Например, в Сочи еще до Олимпиады несколько ЖК в центре города были возведены «под крышу» и остеклены, но к сентябрю 2021 года еще не введены в эксплуатацию: дольщики не запущены на ремонт, так как нет лифтов, а вода, электричество и канализация – по временной схеме.
  • 214-ФЗ. Конечно, такие стройки лучше, чем жилые помещения в многоквартирных домах на землях ИЖС или квартиры по серым схемам. Но гарантии своевременного введения в эксплуатацию 214-ФЗ не дает! Только защита от двойных продаж, а с 1 июля 2021 года – контроль банка за целевым использованием средств дольщиков. Риски инвестора велики!
  • Застройщик с репутацией. В каждом регионе есть лидеры рынка с хорошей историей сданных объектов. Некоторые девелоперы стремительно растут. Но внимание! Крупнейший застройщик московского региона СУ155 – банкрот. Построили пирамиду, когда на деньги дольщиков вместо строительства конкретного объекта развивали объемы застройки. Поэтому даже для застройщиков с хорошей репутацией и историей ежегодно увеличивающиеся объемы – это и плюс, и минус одновременно.

#5. С кем работать?

  • Интересант
  • Клиент
  • «Турист»

Если потребность интересанта – выполнимая, надо проверить его платежеспособность. Легче всего это выяснить агенту по новостройкам, работающему от покупателя: ознакомьтесь с договором, распишитесь и внесите предоплату, – начнем на вас работать.

#6. Технология работы с новостройками

Я работаю от клиента. Подбираю ему в первую очередь сданные ЖК либо интенсивно строящиеся объекты на этапе предсдачи. На ранней стадии считаю риски непредсказуемыми. Фильтр жесткий, но в качестве бонуса мой заказчик получает специально под него отобранные три группы вариантов:

  • стройка на финише,
  • квартиры или апартаменты в сданных домах без ремонта,
  • вторичка не старше 7 лет с ремонтом.

При таком подходе большая часть клиентов голосует рублем не в пользу строящегося жилья.

#7. Проверка ИРД перед покупкой

На первичном рынке все стремительно меняется. Лидеры рынка банкротятся, хорошо стартовавшие объекты замораживаются, разрешения на строительство отзываются и много еще чего происходит. Осталось два шага перед покупкой.

Шаг 1. анализ пакета ирд для новостроек

  • Распоряжение
  • Инвестконтракт
  • Землеотвод: аренда, ГПЗУ
  • Ордер
  • Проектная декларация

Шаг 2. экспертиза договора: дду, инвестиционного и пр

  • Реквизиты и адреса
  • Документы-основания
  • Персонификация объекта
  • Фиксированная цена
  • Сроки сдачи
  • Порядок оплаты
  • Условия переуступки

Итак, вроде много всего, с чем раньше не сталкивался «вторичник». Зато нет и «бабушкиного ремонта», запущенных подъездов, да и сделок ежемесячно больше. Так что, дорогу осилит идущий.

Удачи вам, коллеги!

Источник: https://blog.N1.ru/2021/09/18/7-sovetov-po-novostroikam/

Плюсы и минусы покупки жилья напрямую у застройщика или через агента по недвижимости

Покупка квартиры от застройщика без агентского договора

Покупка квартиры – сложный и ответственный шаг, здесь важно не ошибиться с выбором жилого комплекса, квартир и продавца.

Приобрести желанные квадратные метры возможно как с помощью специалиста посредника, так и напрямую у застройщика. Разные способы покупки подразумевают различную схему взаимодействия.

В статье мы рассмотрим плюсы и минусы каждого варианта, чтобы Вы смогли их проанализировать и сделать свой выбор.

Помощь специалиста по недвижимости или самостоятельное обращение к застройщику: что выбрать?

Особенности взаимодействия с риелтором

В вопросе приобретения жилья в новостройке риелтор выступает представителем застройщика, а не посредником. Строительные компании привлекают сторонних специалистов с целью увеличения потока клиентов и повышения качества предоставляемых консультаций.

Можно выделить следующие плюсы сотрудничества с агентом с точки зрения покупателя:

  • Большой выбор предложений. Застройщики предлагают квартиры только в своих новостройках. Риелторы сотрудничают сразу с несколькими строительными компаниями и могут предложить дополнительные варианты квартир, подходящих под критерии покупателя.
  • Экономия времени. Вам достаточно озвучить свои требования и пожелания, риелтор сам отфильтрует предложения и составит шорт-лист подходящих объектов. Дополнительно специалист окажет помощь в сборе необходимых документов.
  • Объективность. Так как перед риелтором не стоит задача продажи квартиры в конкретном жилом комплексе, он действует исключительно в интересах покупателя и заинтересован в поиске наилучшего предложения.
  • Многоуровневые сделки. Риелтор поможет осуществить сделку по покупке квартиры, требующую осуществления нескольких этапов. Например, сначала продать имеющуюся в собственности недвижимость, а потом выбрать и купить новую.
  • Фильтр банковских услуг. Нередко банки стремятся продать сопутствующие финансовые и страховые продукты, стоимость которых может быть завышена. Например, Ваш агент сможет подсказать, где оформление страхования жизни и залога обойдется выгоднее по сравнению со стоимостью данных услуг в компании, связанной с банком-кредитором.
  • Сотрудничество с менеджерами банка. Налаженное сотрудничество напрямую с представителями банка ускоряет процесс оформления сделки.
  • Надежность. Агентства недвижимости с хорошей репутацией не работают с сомнительными застройщиками. Перед подписанием договора о сотрудничестве история компаний-партнеров детально проверяется.

Ответственный риелтор составит шорт-лист, проконсультирует, проверит документы

В работе с агентом по недвижимости есть и минусы:

  • За услуги нужно платить.В некоторых случаях услуги со стороны риэлтора могут потребовать дополнительной оплаты. При этом текущая тенденция – это переход на бесплатное для покупателя оформление и сопровождение сделки. Вопросы по оплате услуг следует уточнить перед началом сотрудничества.
  • Риск попасть на специалиста низкого уровня. Недостаточно квалифицированные, а порой и недобропорядочные специалисты могут работать в любой отрасли сферы услуг. Вас должно насторожить большое количество негативных отзывов, фактическое отсутствие выставленных в объявлениях вариантов квартир, несоответствие заявленной цены объекта его реальной стоимости, отсутствие у специалиста исчерпывающей информации об объекте.

Особенности взаимодействия с застройщиком

Многим покупателям более понятной кажется схема работы напрямую с застройщиком. Несомненно, у такого варианта есть плюсы.

  • Возможная экономия. Не придется оплачивать услуги стороннего специалиста в том случае, если в агентстве Вам предлагают их за дополнительную плату.
  • Информативность. Можно детально узнать из первых рук обо всех особенностях объекта: технологии строительства, применяемых материалах, установленных системах и т. д.

Застройщик презентует только свои проекты и владеет полной информацией о них

К минусам работы с застройщиком можно отнести следующие:

  • Ограниченность выбора. Девелопер предлагает только свои объекты. А это удобно лишь тогда, когда покупатель сделал экспертизу самостоятельно и на 100 % знает, что выбранный жилой комплекс ему подходит.
  • Отсутствие дополнительных услуг. Представители застройщика не помогут Вам с подбором ипотечной программы и оформлением жилищного кредита, а также не сопроводят сложную сделку, связанную с продажей старой квартиры.

Удобно и быстро узнать подробнее о жилых комплексах Екатеринбурга, оставить заявку на подбор и бронирование квартиры, а также отправить запрос по ипотеке в банк Вы можете на нашем сайте.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c3c6ea67cfae500aa85d0ba/pliusy-i-minusy-pokupki-jilia-napriamuiu-u-zastroiscika-ili-cherez-agenta-po-nedvijimosti-5c5d3bc35bd0cb00ac3ded9a

Ответ юриста
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: