Подача данных застройщиком в единый реестр

За что компании заносят в реестр недобросовестных застройщиков?

Подача данных застройщиком в единый реестр

Покупка квартиры в недостроенном здании всегда сопряжена с некоторым риском — большим или маленьким, оправдывающим себя или чрезмерно высоким.

Договор долевого участия до недавнего времени рассматривался как средство 100%-ной защиты от действий мошеннического характера, однако, это не так!

Поэтому, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций, покупателю необходимо еще на этапе составления договора как можно внимательнее присмотреться к компании-застройщику. Самый удачный способ сделать это — заглянуть в так называемый реестр неблагополучных застройщиков, а по сути своей — чёрный список мошенников.

Из истории создания реестра неблагополучных застройщиков

Первый официальный документ, закрепляющий идею создания подобного реестра, был подписан Дмитрием Анатольевичем Медведевым на посту премьер-министра РФ в сентябре 2013 года. Данный список подразумевался как единый реестр, в котором каждый участник долевой собственности мог узнать все необходимые сведения об интересующей его компании-застройщике.

Все обязанности по созданию данного реестра и воплощению этой идеи в жизнь были поручены Министерству регионального развития, которое, в свою очередь, делегировало эту задачу Федеральной антимонопольной службе (ФАС), посчитав, что именно эта структура наиболее подходит для воплощения этого проекта в реальность.

Единого реестра, как такового, не существует. По крайней мере, на официальных сайтах Минрегиона и ФАС никакой информации о нём не представлено. Тем не менее, эта идея реализована на уровне субъектов РФ, некоторые из которых, между прочим, опередили постановления Д. А. Медведева и опубликовали подобные списки ещё в 2008 году.

Таким образом, приобретая жилое помещение по договору долевой собственности, необходимо проверить застройщика именно в региональном реестре неблагонадёжных застройщиков, составленном местными чиновниками и городской администрацией.

По каким критериям застройщиков заносят в список?

Именно они обязаны вносить в список организации с испорченной репутацией вследствие разнообразных юридических махинаций.

  • Конкретное ответственное лицо (или учреждение) назначается приказом мэра или губернатора.
  • В некоторых случаях интересующие сведения могут быть представлены учреждениями смежной отрасли деятельности (министерства ресурсов природопользования, например) и органами правопорядка (МВД, прокуратура и т.д.).
  • На основании полученных данных чиновники определяют, достаточно ли причин для присвоения тому или иному застройщику титула «неблагонадёжный». Серьёзными аргументами в пользу внесения компании в реестр являются:
  • Проведение строительных работ без соответствующего разрешения, оформление которого является ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ!
  • Строительные работы по какому-либо объекту недвижимости, проводимые компанией, «заморожены» на срок от 9-и месяцев.
  • Отсутствие каких-либо признаков проведения строительных работ в течение 3-х лет с момента аренды земельного участка у городской администрации.
  • Регулярное нарушение застройщиком законодательных актов в сфере долевого строительства.
  • Участие в руководящем или учредительном составе компании граждан, ранее являющихся руководителями других строительных организаций, признанных неблагонадёжными.

Конечно, данный список критериев не окончательный и может дополняться другими пунктами, в соответствии со спецификой строительных работ или ситуацией на строительном рынке в отдельном регионе.

Именно с помощью этих критериев городская администрация осуществляет контроль за тем, насколько своевременно, качественно и полно выполняют свои обязательства организации-застройщики.

Как происходит занесение и на основании чего?

Конечно, создание подобного реестра — значительное подспорье для покупателей в выборе застройщика.

Внесение застройщика в реестр не может быть произведено только потому, что на стройке нет рабочих и техники. С другой стороны, отсутствие строительных работ на площадке, как правило, становится заметным только тогда, когда подходит срок сдачи объекта. Деньги в этом случае покупателями, конечно, уже заплачены.

Поэтому внесение застройщика в «чёрный» реестр должно быть не только аргументированным, но и своевременным, иначе наступает ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома.

Как правило, сведения о неблагонадёжных строительных организациях поступают в администрацию в результате различных плановых и внеочередных проверок деятельности застройщиков, на основании полученных данных администрация принимает решение о включении в него.

Информация находится в открытом доступе и в нынешнее время практически каждый потенциальный покупатель проверяет своего застройщика на благонадёжность.

Таким образом, строительная компания, как городская, так и областная, теряет потенциальных клиентов. Это же касается и разнообразных инвестиционных фондов, активно вкладывающих деньги в строительство недвижимых объектов. Конечно, ни один инвестор не пожелает связываться с организацией, замеченной в мошеннических действиях.

Еще одно, не менее серьёзное последствие — это реакция уже имеющихся покупателей, заключивших договора долевой собственности, на внесение застройщика в «неблагонадёжный» реестр. Обычно после этого следует немало судебных разбирательств, поскольку люди требуют с застройщика не только повышенных гарантий исполнения им положений заключённого договора, но иногда и его расторжения.

И последнее, но не менее важное последствие — это уголовные дела в отношении строительной компании, возбуждаемые по результатам проверок, инициированных после внесения их в реестр неблагополучных застройщиков.

Подобные санкции возлагаются как на руководителей, так и на собственников неблагонадёжных застройщиков.

Исключение компании из реестра

Исключение застройщика из реестра неблагополучных застройщиков возможно, но только в том случае, если основания, по которым он был в него занесён, будут полностью ликвидированы.

Например, из состава директоров будут удалены неблагонадёжные лица, «замороженная» стройка завершится и покупатели получат свои квартиры, все документы будут оформлены в соответствии с требованиями градостроительных законов и других нормативных актов.

Процедура исключения производится следующим образом:

  1. Спустя 2 года после внесения застройщика в реестр, он отправляет заявление об исключении из него в уполномоченный орган;
  2. Заявление рассматривается сотрудниками, они же определяют, все ли нарушения устранены. О результатах проверки застройщик уведомляется заказным письмом;
  3. Если заявление строительной организации было удовлетворено, то в реестр вносятся необходимые изменения. Однако, внесенные ранее сведения не удаляются бесследно и по требованиям правоохранительных органов, они могут быть представлены их сотрудникам.

Признание права собственности на долю в квартире через суд

Нестабильная ситуация на рынке недвижимости приводит к регулярным взлётам и падениям компаний-застройщиков. Нередки случаи признания их банкротами по ряду определённых причин. В связи с этим вопрос признания права собственности на долю в недостроенной квартире стоит очень остро.

Квартиры, оформленные в долевую собственность, исключаются из общего списка на основании искового заявления, поданного в территориальное отделение суда по месту расположения недостроенного жилого объекта.

Для обращения в суд истцу необходимо предоставить все документы, подтверждающие его право собственности. Это может быть не только договор долевой собственности или соинвестирования, но и акт приёма-передачи жилого помещения и т.д. Помимо искового заявления, подкрепленного необходимыми документами, заявителю потребуется оплатить госпошлину и предоставить квитанцию об оплате.

Сама процедура признания права собственности довольно проста: после положительного решения суда собственник отправляется в БТИ, где получает кадастровый паспорт на объект недвижимости.

Данный документ необходимо зарегистрировать в Федеральной службе гос.регистрации.

Спустя месяц сотрудники этого учреждения обязаны выдать свидетельство о регистрации прав собственности, на основании которого гражданин будет являться законным владельцам квартиры.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/rejestr-nedobrosovestnyh-zastrojshikov.html

Как происходит регистрация ДДУ, и какие гарантии она предоставляет дольщикам – ЮК

Подача данных застройщиком в единый реестр

Еще несколько лет назад, принимая решение об инвестировании средств в долевое строительство, граждане не могли быть полностью уверены в успешной реализации проекта. Был велик риск остаться ни с чем, поскольку договор, ранее заключаемый с застройщиком, не давал дольщику никаких гарантий, что оплаченная им квартира не будет перепродана другому инвестору.

Сегодня это исключено, строительная компания не имеет право брать плату до того момента, пока договор не пройдет положенную регистрацию. Но лучше не верить заверениям застройщика, что все в порядке, и самостоятельно проверить, включен ли ДДУ в государственный реестр договоров долевого участия в строительстве.

Это может сделать каждый дольщик, независимо от региона своего проживания.

Введение в действие 214 ФЗ избавило дольщиков от множества рисков, в том числе от двойных продаж оплаченной квартиры.

Раньше такое случалось достаточно часто, поскольку договор, подписываемый между участником и застройщиком, не регистрировался, и государственные органы не извещались о прошедшей сделке. Строительные фирмы распоряжались квартирами так, как считали нужным.

В результате после сдачи объекта нередко на одну квартиру претендовало сразу несколько дольщиков. Именно поэтому была введена обязательная регистрация ДДУ.

Все заключенные застройщиком договоры включаются в государственный реестр, где объект закрепляется за конкретным дольщиком, и только он один имеет право требовать с застройщика квартиру после сдачи дома.

Таким образом, регистрация гарантирует, что жилье не будет перепродано застройщиком другому лицу.

С 2021 года произошли еще более существенные изменения в законодательстве.

Ранее застройщик мог потребовать с дольщика внесения денег сразу после подписания договора, который на тот момент еще не был зарегистрирован, и в соответствии с юридическими нормами считался незаключенным.

Именно такой порядок оплаты чаще всего и практиковался застройщиками, а нередко договор подписывался еще до получения разрешения на возведение объекта. Бывали случаи, когда разрешение так и не было оформлено, а деньги дольщика растворялись вместе с недобросовестной строительной фирмой.

В результате поправок в законе, а конкретно ч.3 ст.5 214 ФЗ, теперь оплата по договору может производиться только поле его регистрации, что исключает любые неприятные последствия для дольщика.

Чтобы договор долевого участия был внесен в реестр, необходимо собрать определенный пакет документации как застройщику, так и дольщику.

При этом существует некоторая разница в документах, предоставляемых для регистрации ДДУ с первым и последующими участниками сделки.

Документы, которые должен представить в госорганы застройщик при первичной регистрации:

  1. Разрешительные документы на возведение объекта. При этом законодатель указывает, что непредставление данных бумаг не является нарушением. Если они не переданы заявителем, то регистрирующая организация должна запросить их в инстанции, которая изначально их выдавала.
  2. План дома, который содержит все основные сведения о возводимом объекте: его местонахождение, количество помещений (в том числе жилых и нежилых), точное число машино-мест, площадь каждого объекта.
  3. Декларация проекта.
  4. Заключение органа, осуществляющего госконтроль за долевым строительством в данном населенном пункте, о соответствии строительной компании всем условиям и требованиям законодательства. Если данное заключение не предъявлено, регистрирующий орган его запрашивает самостоятельно.
  5. Договор со страховой компанией либо договор поручительства с кредитным учреждением.

При оформлении договоров со вторым и последующими дольщиками, все вышеперечисленные документы повторно не подаются, поскольку они уже имеются в регистрирующей организации. Застройщик должен только представить страховку или договор поручительства, если они были оформлены на каждого участника в отдельности.

Дольщики тоже должны подготовить определенный список документов:

  1. ДДУ, необходимо представить минимум три подлинных экземпляра: по одному для дольщика и застройщика, третий экземпляр остается в Росреестре. Если дольщиков больше, то договоры нужно распечатать в соответствии с количеством участников.
  2. Заявление, написанное застройщиком и участником.
  3. Документы дольщика, удостоверяющие его личность. Возможна подача документов не лично участником, а другим гражданином, представляющим его интересы. В этом случае нужна доверенность, заверенная нотариусом.
  4. Если ДДУ заключается одним из супругов, требуется разрешение на данную сделку второго, которое должно быть нотариально заверено.
  5. Залоговый договор на право требования, если деньги были заимствованы в кредитном учреждении.
  6. Документы на приобретаемый жилой объект, с указанием местонахождения квартиры на общем плане дома и планируемой площади помещения. Документы составляются застройщиком и согласуются с дольщиком.

После того, как будут собраны все документы, их нужно подать в Росреестр. Это можно сделать разными способами:

  • самому отнести в МФЦ или регистрирующий орган;
  • отправить почтовым отправлением с уведомлением и обязательной описью вложенных документов;
  • через портал государственных услуг.

Необходимо также оплатить госпошлину. Ее размер составляет для обычных граждан 350 рублей. При этом квитанцию об ее уплате можно не предоставлять, поскольку вся информация о платежах хранится в электронной информационной системе, к которой имеют доступ все госорганы. Однако нужно учесть, что если информация о платеже не поступит в систему, то ДДУ не будет зарегистрирован. Если документы подаются третьим способом, то при расчете госпошлины применяется понижающий коэффициент 0.7.

После подачи документов на руки заявителю выдается расписка в их получении, в которой отражается весь список предоставленных документов и дата приема. Расписка является официальной бумагой, на ее основании затем вам будет выдан ДДУ с отметкой об успешно пройденной регистрации и выписка из ЕГРП.

При регистрации ДДУ с первым дольщиком, сведения о нем заносятся в реестр заключенных договоров участия в долевом строительстве в течение недели, если документы подавались непосредственно в Росреестр. При оформлении договора через МФЦ, информация о нем поступает в реестр не позже чем через девять будних дней.

Регистрации также подлежат и другие документы, которые заключаются на основании ДДУ: дополнительные соглашения между участником и застройщиком, договор переуступки права требования, документ о прекращении договора по инициативе любой из сторон или по судебному решению.

Далеко не всегда дольщик принимает личное участие при подаче документов на регистрацию. Зачатую эту обязанность берет на себя застройщик, включая эту услугу в список обязательных платежей для участника. Как проверить, действительно ли ДДУ внесен в реестр? Это можно сделать двумя способами:

  • Обратиться лично в Росреестр или МФУ и заказать выписку из ЕГРП;
  • Проверить регистрацию на сайте (https://rosreestr.ru/site/).

В первом случае необходимо принести  собой ДДУ, паспорт, написать заявление и оплатить 200 рублей госпошлины. Все документы подаются под расписку, а через пять дней можно получить саму выписку.

Чтобы получить информацию через Интернет. Нужно придерживаться следующего алгоритма действий:

  • зайти на сайт Росреестра в раздел электронные услуги;
  • из открывшегося перечня выбрать пункт «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн»;
  • ввести в первую графу кадастровый № того участка, на котором возводится дом, и сформировать запрос;
  • выбрать ссылку на сведения из ЕГРП;
  • зайти в раздел «Права и ограничения»;
  • в открывшемся списке найти номер своего договора.

Долевое строительство имеет свою специфику, которую нужно всегда учитывать, перед принятием решения об инвестировании проекта. Бдительность, а также продуманные и взвешенные действия, помогут дольщику избежать будущих проблем. Прежде чем заключить ДДУ, необходимо проверить репутацию и документы компании и проанализировать положения договора. Экспертизу договора (неопубликованная статья «Анализ ДДУ») лучше всего доверить грамотным юристам, которые проведут проверку документа на наличие всевозможных скрытых и невыгодных для участника условий. И, конечно, самое главное – расплачиваться с застройщиком нужно только после того, как договор прошел положенную регистрацию.

Все свои вопросы вы можете задать опытным юристам Общества защиты прав дольщиков. Мы поможем вам безопасно совершить сделку, проведем проверку застройщика, сделаем анализ договора.

Если у вас возникли споры со строительной компанией, мы поможем разрешить их в вашу пользу с максимальной для вас выгодой. Обращайтесь к нам с любыми вопросами и проблемами.

Для связи  нашими специалистами используйте данные со страницы «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/reestr-dogovorov-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve-chto-eto-takoe

Чем полезна дольщику ЕИСЖС

Подача данных застройщиком в единый реестр

В последних редакциях 214 ФЗ появилась новая сложная аббревиатура АИС ЕИСЖС. За этими буквами скрывается Единая информационная система жилищного строительства, размещенная на официальном сайте наш.дом.рф.

Она предназначена для того, чтобы собрать в одном месте полные и актуальные данные обо всех новостройках, застройщиках, их документах и ходе строительства.

Рассмотрим, как работает эта система: какие данные она содержит, зачем нужна дольщику и как пользоваться ей на сайте наш дом рф.

О еисжс

ЕИСЖС размещена на сайте  наш.дом.рф, который является официальным сайтом системы.

В систему собраны данные о проектах, строительство которых осуществляется по 214 ФЗ.  На сайте ЕИСЖС можно проверить данные о своем договоре долевого участия: уплатил ли застройщик по нему обязательные взносы (и, соответственно, будет ли у дольщика право на выплату из компенсационного фонда в случае банкротства застройщика).

Частью системы является Единый реестр застройщиков, объединяющий данные обо всех компаниях, работающих в этой отрасли.

ЕИСЖС состоит из:

  • открытой части, доступной к просмотру для всех желающих; и
  • закрытого раздела, который используют для обмена информацией между застройщиками и госорганами.

Единый реестр застройщиков

Частью ЕИСЖС является единый государственный реестр застройщиков (ЕРЗ), объединяющий информацию обо всех компаниях, которым разрешено вести строительство многоквартирных домов в России. Официальный сайт реестра расположен по адресу https://наш.дом.рф/сервисы/единый-реестр-застройщиков.

В этом реестре можно найти информацию обо всех застройщиках, действующих в РФ:  наименование, ИНН, ОГРН, юридический и фактический адреса.  Также доступны данные обо всех построенных объектах и тех ЖК, которые еще находятся в работе (реестр всех новостроек).

Откуда берутся данные в ЕИСЖС

Сведения в систему направляют различные органы государственной власти, а также сами застройщики.  Для работы в ЕИСЖС им созданы личные кабинеты в системе, с помощью которых можно размещать документы в электронном виде, а также просматривать их содержание.

Органы строительного надзора подают сведения о выданных ЗОС застройщика и проектной декларации требованиям 214 ФЗ или об отказе в их выдаче, данные о проведенных проверках и привлечении застройщика и его должностных лиц к ответственности, а также об обнаруженных нарушениях 214 ФЗ и лишении застройщика права привлекать средства граждан.

Компенсационный фонд передает в систему данные об уплате застройщиками обязательных отчислений, а также сведения о соблюдении застройщиком требований к финансовому положению, наличии недоимок по налогам и сборам, иных обнаруженных Фондом нарушениях 214 ФЗ.

Росреестр размещает информацию о земельном участке, на котором ведется строительство, правах на него, а также сведения о зарегистрированных договорах долевого участия и зарегистрированных правах на квартиры и помещения в новостройках (большая часть этой информации находится в закрытом режиме).

Действия застройщика в ЕИСЖС

В соответствии со ст. 3.1 ФЗ 214, установлен следующий порядок размещения застройщиками информации в ЕИСЖС. Застройщики обязаны размещать следующие данные по каждому из своих проектов:

  • правоустанавливающие документы на землю, на которой осуществляется строительство (однако эти документы находятся в закрытой части системы, доступной государственным органам и самому застройщику);
  • разрешения на ввод в эксплуатацию ранее построенных объектов, наличие которых требуется для привлечения средств дольщиков;
  • разрешение на строительство;
  • заключение экспертизы проектной документации;
  • условия привлечения средств дольщиков (эскроу или оплата взносов в компенсационный фонд долевого строительства);
  • проектную декларацию;
  • заключение Стройнадзора о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214 ФЗ,
  • типовой проект договора долевого участия, используемый застройщиком;
  • документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (выписка из ЕГРН).В закрытой части системы, доступ в которую имеют государственные органы и сам застройщик, необходимо также разместить правоустанавливающие документы: договоры о приобретении или об аренде земли;
  • квартальная и годовая бухгалтерская отчетность;
  • условия привлечения средств при работе со счетом эскроу;
  • актуальные фотографии со стройки;
  • градостроительные документы (градплан и схему планировочной организации земельного участка);
  • расчет собственных средств и нормативов финансовой устойчивости;
  • сведения об открытии или закрытии расчетного счета в соответствии с 214 ФЗ, включая номер счета и сведения об уполномоченном банке;
  • извещение о начале строительства.

В случае начала банкротства, застройщик должен подать об этом сведения  в ЕИСЖС.

Раньше застройщики были обязаны раскрывать указанную выше информацию на своих официальных сайтах.

  Это требование заменено на раскрытие информации в системе ЕИСЖС, которая стала основным средством для ознакомления дольщиков с информацией о застройщиках и проектах их строительства.

  Вся информация, которая ранее размещалась на сайтах застройщиков, согласно новым требованиям должна быть опубликована в ЕИСЖС.

Для размещения информации застройщик должен зарегистрировать личный кабинет на сайте ЕИСЖС в соответствии с инструкцией, размещённой на наш.дом.рф в разделе авторизации.

С 25 сентября 2021 года в ЕИСЖС должны быть внесены сведения обо всех действующих жилищно-строительных кооперативах в соответствии со ст. 123.1 Жилищного кодекса РФ (информация о ЖСК и реализуемом проекте строительства).

За время, прошедшее с момента ее учреждения, система ЕИСЖС стала очень полезным инструментом для тех, кто планирует приобрести квартиру по 214 ФЗ.  Она позволяет провести первичную проверку объекта и застройщика перед покупкой.  Но для более детальной проверки стоит обратиться к профессиональному юристу.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/eis

Ответ юриста
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: