О взыскании задолженности по договору купли продажи жилого помещения

Содержание
  1. Взыскание долга по договорам
  2. Стоимость правовых услуг при взыскании долга по договору
  3. Претензионный порядок взыскания долга
  4. Как рассчитать неустойку по договору, подлежащую взысканию
  5. Как составить исковое заявление о взыскании долга
  6. Особенности взыскания задолженностей с физических и юр. лиц
  7. Госпошлина – как рассчитывается и от чего зависит
  8. Как взыскать долг по договору купли-продажи?
  9. Досудебное урегулирование
  10. Судебный порядок урегулирования спора
  11. В какой суд подавать иск? 
  12. Особенности взыскания долга по договору купли-продажи квартиры
  13. Особенности взыскания задолженности по договору купли-продажи земельного участка
  14. Особенности взыскания долга по договору купли-продажи автомобиля
  15. Взыскание долга по договору купли-продажи – алгоритм
  16. Начало взыскание задолженности по договору куплли-продажи
  17. Что можно взыскать по догвору купли-продажи, кроме задолженности
  18. Процессуальные этапы взыскания долга по договору купли-продажи
  19. Часто задаваемые вопросы:
  20. Договор задатка при покупке квартиры – образец 2021 года
  21. Что такое задаток?
  22. Как правильно составить договор задатка?
  23. Бланк договора задатка при покупке квартиры
  24. Образец соглашения о задатке при покупке квартиры 2021 года
  25. Порядок действий до внесения денег
  26. Передача задатка
  27. Что необходимо сделать после внесения задатка?
  28. Как вернуть задаток?
  29. 3 способа продажи квартиры с долгами по ЖКХ
  30. Квартиру можно продать и с долгами, но…
  31. Способ №1 — деньги для оплаты долга можно взять с задатка
  32. Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, откуда часть денег пойдет на оплату долга
  33. Способ №3 — перевести долг на покупателя
  34. Как не нужно продавать квартиру

Взыскание долга по договорам

О взыскании задолженности по договору купли продажи жилого помещения

Взыскание долга по договору займа, поставки или купли-продажи – серьезный юридический процесс, в котором не обойтись без помощи квалифицированных и опытных юристов.

Задолженность по договору купли-продажи или поставки чаще всего возникают со стороны покупателя в связи с неоплатой поставленного товара, а случае неисполнения обязательств продавцом, как правило, это неполная комплектация или поставка товара низкого качества. В таких случаях осуществляется взыскание долга по договору по следующей схеме:

  • В первую очередь, необходимо определить основную сумму долга. Кредитору для этого требуется изучить положения договора и дополнительные документы, приложенные к нему. В зависимости от поставляемого товара подкрепляется акт приема-передачи, накладные и другие бумаги, которые свидетельствуют о передаче продукции от продавца покупателю. Если контрагент поставил товар низкого качества, нужны соответствующие экспертизы.

Независимо от того, в результате какого договора возникла задолженность (займы, поставки, аренда, купли-продажи), необходимо применять комплексный подход.

  • Затем выясняется, наступил ли на данный момент срок обязательного платежа. На практике часто возникают ситуации, когда стороны не учитывают это обстоятельство. В результате продукция поставляется только по накладным и договор отсутствует либо срок оплаты не определен. В таком случае процедура существенно усложняется. Если четкого представления о времени проведения платежа нельзя определить, кредитор должен направить требование оплаты в письменном виде должнику. Это необходимо сделать на протяжении семи дней с момента его получения. При отсутствии сроков возврата денег при взыскании задолженности по договору займа – заемщик должен быть информирован кредитором за месяц, после чего можно переходить к другим действиям.

Стоимость правовых услуг при взыскании долга по договору

Виды юридических услугСтоимость
Предварительное изучение материалов по задолженностиБесплатно
Юридическая консультацияБесплатно (при заключении договора)
Составление претензий, писем др.от 2500 рублей
Ведение переговоров с контрагентамиот 3000 рублей
Подготовка мирового соглашения5000 рублей
Составление искового заявленияот 5000 рублей
Ведение дела в суде (включает составление и подачу иска, представление интересов в суде)от 27000 рублей
Консультации по исполнительному производству1200 рублей

Претензионный порядок взыскания долга

Взыскание долга по договору займа на первом этапе подразумевает соблюдение претензионного порядка. Заимодавец должен сделать должнику предложение выплатить долг. Соответствующее требование должно быть указано в претензии, которая будет ему направлена.

Ее составляют в письменном виде с указанием полной суммы задолженности, процентов по займу и просрочки. Если в договоре не указана точная процентная ставка, за основу необходимо принимать ставку рефинансирования на определенный момент.

Направить документ нужно почтовым отправлением с уведомлением о получении. Сразу же после получения претензии должнику будет открыта дата возврата задолженности, наступающая спустя 30 дней. Проценты должны начисляться до момента возврата денег.

Досудебный способ оповещения позволяет должникам вернуть сумму в добровольном в порядке. Аналогичный претензионный порядок предусмотрен и для других видов договоров.

Как рассчитать неустойку по договору, подлежащую взысканию

Если предстоит взыскание долга по договору купли-продажи, поставки или займа необходимо с точностью определить неустойку, которую должен выплатить заемщик. Ее может потребовать кредитор, если условия, которые указаны в договоре, не были выполнены.

Однако это доступно лишь в тех случаях, когда неустойка прописана отдельным пунктом в договоре. При отсутствии оформления в письменном виде требования кредитора не будут считаться законными. Определить ее нужно еще до подписания договора с согласованием сторон.

Если неустойка в договоре указана слишком большая, суд по ходатайству ответчика может ее снизить на основании статьи 333 ГК РФ.

Неустойка бывает договорной (заранее согласованной в договоре) и установленной нормативными актами. Во втором случае ее размер и взыскания происходит на условиях, которые предусматриваются законодателем.

Подписание соответствующего документа позволяет обезопасить поставщиков от неисполнения обязательств, а покупателей от поставки некачественных товаров.

Судебные разбирательства потребуют серьезных материальных затрат со стороны ответчика, поскольку в случае взыскания с него денег, ему придется оплатить еще и судебные расходы, в том числе и за оказание кредитору юридической помощи.

Как составить исковое заявление о взыскании долга

Исковое заявление о взыскании долга по договору должно составляться в соответствии со следующими требованиями:

  • в письменной форме в соответствии с требованиями АПК;
  • документ не должен содержать ошибок, расхождений в сведениях и недостоверных данных;
  • предварительно истец должен уплатить госпошлину, предъявляя квитанцию (платежное поручение), подтверждающую этот факт;
  • в заявлении помимо квитанции предоставляется расчет суммы долга в письменном виде с копией договора или расписки;
  • каждый документ должен иметь несколько копий для предоставления экземпляров суду, ответчику и третьим лицам, участвующим в процессе;
  • оригиналы документов предоставляются судебному органу;

Различия между взысканием задолженности по разным типам договора состоят в пакете документов, необходимого для предоставления судебному органу.

Особенности взыскания задолженностей с физических и юр. лиц

Прежде чем подать иск о взыскании долга по договору займа, необходимо определить подсудность (подведомственность) дела, то есть суд, который будет рассматривать спор.

Споры по взысканию долгов между юридическими лицами рассматриваются арбитражным судом, который может быть определен законом или договором.

Стороны также могут договориться о том, что дело будет направлено в третейский суд, однако для этого необходимо предварительно заключить арбитражное соглашение.

В основном кредиторы направляют исковые заявления в суды по месту нахождения ответчика, если это юридическое лицо – по адресу, указанному в ЕГРЮЛ, для физических лиц – по месту регистрации. Однако существуют некоторые исключения, если местонахождение должника неизвестно или он пребывает за границей.

В таком случае необходимо обратиться в суд, находящийся по последнему известному адресу ответчика или в регионе, где он имеет имущество. Срок рассмотрения дела арбитражным судом составляет минимум 2-3 месяца, этот срок может быть и гораздо больше, если дело сложное и требует проведения экспертиз.

Госпошлина – как рассчитывается и от чего зависит

Если взыскание долга по договору поставки, займа и купли-продажи производится в судебном порядке, требуется оплатить госпошлину, объем которой зависит от суммы задолженности, а также в каком суде рассматривается дело: в арбитражном или в суде общей юрисдикции.

Изначально госпошлину должен уплатить кредитор, которая рассчитывается исходя из общей суммы иска. Госпошлина включает в себя как сумму основного долга, так и неустойку. Если суд удовлетворит требования кредитора, сумма возвращается пропорционально удовлетворенным требованиям. В противном случае истец потеряет уплаченные средства.

В арбитражном суде расчет госпошлины проводится по следующей схеме.

  • Сумма задолженности до 100 тысяч рублей облагается госпошлиной 4%, причем этот платеж может минимально составлять 2 тысячи рублей.
  • Долг от 100 тысяч до 200 тысяч рублей требует уплаты 4 тысяч рублей и 3% от суммы, превышающей 100 тысяч рублей заявленных исковых требований.
  • Если сумма превышает 200 тысяч, но не больше одного миллиона рублей, придётся заплатить 7000 рублей и 2% от суммы, превышающей 200 тысяч рублей имущественных требований.
  • Если размер задолженности составляет от 1 миллиона до 2 миллионов рублей придётся уплатить 23000 рублей и 1% от суммы, превышающей цену иска на один миллион.
  • Задолженности на сумму более двух миллионов требуют уплаты 33 000 и 0,5% от суммы, превышающей два миллиона цены иска, но не больше двухсот тысяч.

Для получения полноценной грамотной юридической консультации по взысканию долгов обращайтесь в офисы нашей компании в Санкт-Петербурге и Выборге.

Источник: https://www.norma-lawyers.ru/vzyskanie-dolgov-po-dogovoram.html

Как взыскать долг по договору купли-продажи?

О взыскании задолженности по договору купли продажи жилого помещения

Понятие договора купли-продажи раскрывается в статье 454 Гражданского Кодекса Российской Федерации, где сказано:

Если в результате проверки оказалось, что запрет существует, следующими действиями для его снятия будут:По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Далее, в статье 455 говорится о том, что  товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 ГК РФ.  Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Досудебное урегулирование

Этап досудебного урегулирования спора очень важный. Здесь важно направить грамотно составленную претензию, с четко сформулированными требованиями о возврате задолженности по договору купли-продажи.

Указать срок для исполнения требований по данной претензии и направить должнику с отметкой о вручении.

Данная претензия будет говорить о том, что Вы предприняли все возможные меры к досудебному, то есть мирному, урегулированию ситуации, помимо звонков и устных требований, изложив все в официальной претензии.

В случае отказа в исполнении требований по претензии, уже смело можно идти в суд с требованием о взыскании неустойки, приложив расчет сумм, подлежащих взысканию.

Заявить о взыскании неустойки без соблюдения досудебного порядка урегулирования спора можно, можно в самой претензии потребовать возврата долга с учетом неустойки, со дня, когда обязательства по договору должны были быть исполнены.

Если Вы намерены обойти написание претензии, полагая, что Ваши звонки с требованием возвратить долг, или письма через социальные сети будут достаточным основанием полагать, что Вами предприняты были меры мирно урегулировать спор, то это не так.

Тут надо учитывать, что должник точно скажет суду о том, что звонки это не предъявление официального требования о возврате долга.

Суд конечно с Вами согласится, что по договору Вам должны заплатить, а не по претензии, но будет вынужден оставить дело без рассмотрения  или вернуть иск, для исполнения обязательств о досудебном урегулировании спора.

Судебный порядок урегулирования спора

Судебный порядок урегулирования спора начинается с написания такого документа, как исковое заявление о взыскании долга по договору.

Поскольку нами уже соблюдено исполнение досудебного урегулирования спора, претензия написана, письма через электронную почту и социальные сети отправлены, скины сохранены, ответ по претензии был не удовлетворительным, начинаем подбирать нормативно-правовую базу для обоснования иска, и четко формулируем исковые требования.

Кроме того, необходимо приложить расчет требований, с формулами и пояснениями расчетов. Расчет необходим для понимания Суда и участников процесса о том, какие суммы Вы требуете ко взысканию, почему именно их и как Вы к такой цифре пришли (если речь идет о неустойках и пени).

К исковому заявлению необходимо приложить максимальное количество документов, которые подтвердят наличие заключения договора купли-продажи, факт не оплаты по договору, передачу проданной вещи, все документы следует направить в суд вместе с исковым заявлением. Чем больше документов в свою пользу Вы сможете собрать, тем больше шансов на успешное разрешение дела.

В какой суд подавать иск? 

Здесь нужно учитывать положения статей Гражданского процессуального кодекса и Арбитражного процессуального кодекса о подведомственности и подсудности дел.

Если сторонами по делу являются юридические лица (организации), то спор подлежт рассмотрению в Арбитражном суде.

Если участники дела – физические лица, даже в случае когда ответчик индивидуальный предприниматель, спор подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции.

Правила подачи иска в данные суды немного отличаются, Вам следует изучить эти моменты дабы не допустить важных ошибок.

Если Ваш спор подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции, необходимо определиться, куда же именно иск подать? В мировое суд или районный (городской), здесь все зависит от суммы долга, мировые суды рассматривают споры  с ценой иска до 50 000 рублей, если цена Вашего иска более 50 000 рублей, то спор подается в районный (городской суд).

Общее правило, как для суда общей юрисдикции, так и для Арбитражного суда –  иск подается в суд по месту нахождения (регистрации) ответчика.

Особенности взыскания долга по договору купли-продажи квартиры

Взыскание задолженности по договору купли-продажи квартиры происходит достаточно часто, по разным обстоятельствам.

Квартира – вещь достаточно дорогая, и зачастую продавец соглашается на рассрочку платежа, или ожидает поступления части денежных средств по материнскому (семейному) капиталу, но часто возникают ситуации, когда договор подписан, зарегистрирован, квартира передана покупателю, по доброте продавца, а органы опеки и попечительства отказываются для такой сделки передавать средства по материнскому (семейному) капиталу, и возникает долг по договору купли-продажи перед продавцом. При рассрочке платежей, покупатели, нерадивые, живут себе в приобретенной квартирке, уверены что платить далее совсем не обязательно, при принципу “договор подписан, и что продавец нам сделает? Ничего”.

Они совершенно не правы.

Мало того, что Вы, как продавец, можете потребовать оплаты оставшейся стоимости квартиры, или потребовать расторжения договора купли-продажи. так можете потребовать оплаты процентов за задержку платежей, а в случае расторжения договора купли-продажи – потребовать выплаты средств за пользование Вашим жилым помещением.

В таких ситуациях важно подойти к решению вопроса со всей серьезностью, и, желательно, при помощи квалифицированных юристов, которые решат проблему на максимально выгодных условиях.

Особенности взыскания задолженности по договору купли-продажи земельного участка

Основные отличительные особенности по данному виду договоров совпадают с тем, что указано в параграфе выше, про договор купли-продажи квартиры.

Долг по договору купли-продажи земельного участка возникает в тех же ситуациях.

Что при продаже квартир, но важной отличительной чертой является тот факт, что между подписанием договора и наступление долга в связи с просрочками платежей,  проходит достаточный период времени, за который покупатель может возвести на участке строения, заложить фундамент,  или расчистить участок под будущую застройку от насаждений и имеющихся у Вас строений.

Если в результате проверки оказалось, что запрет существует, следующими действиями для его снятия будут:При таких обстоятельствах.

Невозможно просто пойти путем расторжения договора купли-продажи, нужно будет производить подсчеты и выявлять, какой ущерб участку был нанесен, или что из построенного покупателем убрать будет невозможности.

В таких ситуациях, нужно приложить все силы именно к возврату долга от покупателя.

Опять таки, в решении таких сложных вопросов без помощи квалифицированного юриста просто не обойтись, только с его помощью все можно решить максимально быстро и в Вашу пользу.

Особенности взыскания долга по договору купли-продажи автомобиля

Существенной особенность по договору купли-продажи автомобиля является тот факт, что между подписанием договора, с передачей автомобиля, и наступлением долга, покупатель может успеть причинить автомобилю повреждения, попасть в ДТП, или продать автомобиль далее.

Такие ситуации имеют место быть, и очень часто. И доказать, что перепроданный автомобиль Ваш сложно, как и вернуть себе долг, потому как, у таких перекупов, ка правило, нет ни официального заработка, ни имущества, которое служба судебных приставов могла бы реализовать.

Безусловно можно вернуть себе автомобиль, но нужно понимать, что придётся возвращать покупателю уплаченную за него стоимость, при том, что за время  эксплуатации автомобиля он упал в цене путем амортизации, утратил частично товарную стоимость, все это необходимо рассчитывать, доказывать, и вычислять из суммы, которую придётся возвращать покупателю.

Ситуация не простая, но разрешимая, главное учесть все нюансы, произвести все необходимые расчеты и собрать максимальное количество документов в свою пользу.

Источник: https://estvaind.ru/kak-vzyskat-dolg-po-dogovoru-kupli-prodazhi/

Взыскание долга по договору купли-продажи – алгоритм

О взыскании задолженности по договору купли продажи жилого помещения

Взыскание долга по договору купди-прожажи – это процесс истребования с должника суммы задолженности в добровольном, претензионном или судебном порядке. Должник не всегда добровольно погашает долг.

В прошлой статье мы уже раскрыли общий механизм взыскания долгов. Теперь пришло время на особенностях получения задолженности по распространенным типам обязательств. И начнем мы с договора купли-продажи.

Это простая форма, договора купли-продажи автомобиля, в ней есть все существенные условия (Предмет, цена и срок). При отсутсвии хотябы одного существенного условия в договоре, договор может быть признан недействительным а взыскание долга по такому догвоору купли-продажи будет невозможным.

Договор купли-продажи

Предметом договора купли-продажи может быть любая собственность, которая принадлежит человеку или предприятию на законных основаниях.

В частности, продаваться могут недвижимость, различные виды транспорта, одежда, предметы домашнего обихода и так далее. Приобретая имущество для целей ведения бизнеса, то говорят не о купле – продаже, а о поставке.

Однако с точки зрения правового регулирования эти договора практически одинаковы.

Начало взыскание задолженности по договору куплли-продажи

Как правило, долг по договору купли-продажи возникает вследствие неоплаты переданного или поставленного товара. И если данный факт имеет место, то нужно придерживаться следующего алгоритма действий.

Вначале нужно определить основную сумму долга. Для этого следует изучить не только положения договора, но и документы, оформленные в его исполнение.

Для взыскания долга по договору куполи-продажи, в зависимости от вида товара, понадобятся следующие документы:

  • накладные,
  • акт приема-передачи и иные документы, свидетельствующие о передачи вещи от продавца к покупателю;
  • Чеки или платёжны поручения, сидетельствующие об оплате.

Если за товар происходили частичные расчеты, то необходимо поднять и платежные документы. На основе комплексного анализа такой информации можно определить размер основной задолженности. Также важно определиться с тем, действительно ли наступил срок платежа. Практика показывает, что часто стороны не упоминают об этом обстоятельстве.

Среди предпринимателей часто товар поставляется вообще без договора, только согласно накладным. Если о времени платежа нельзя составить четкое представление, то следует направить должнику требование (письменное) оплатить полученный товар. Оно должно быть выполнено в течение семи дней от момента его получения.

После истечения этого срока можно переходить к другим действиям по взысканию задолженности.

Накладная по договору купли-продажи

Что можно взыскать по догвору купли-продажи, кроме задолженности

При взыскании долга по договору купли-продажи, можно требовать оплатить санкции (неустойка) в виде штрафа или пени. Однако возможность их начисления и размер должны быть прямо оговорены в договоре. В противном случае взыскать неустойку по догоуору купли-продажи не получится.

Наряду со штрафными санкциями можно взыскать проценты за пользование чужими деньгами. Они начисляются на базе ключевой ставки Центробанка вплоть до дня погашения долга. И здесь есть один нюанс. Если в договоре купли-продажи предусмотрено применение неустойки, то проценты, как правило, не начисляются.

Исключение составляют случаи, когда в договоре оговорено одновременное взыскание и процентов, и неустойки.

Не нужно забывать и об убытках. Чаще всего в рамках договора купли-продажи говорят об упущенной выгоде. Однако сложность состоит в том, чтобы определить и доказать ее размер.

Процессуальные этапы взыскания долга по договору купли-продажи

Перед обращением в суд целесообразно обратиться к должнику с претензией о взыскании долга по договору купли-продажи. Это поможет сэкономить как время, так и средства на судебные издержки. А, если имеется спор о долге между предприятиями или предпринимателями, предварительное направление претензии носит обязательный характер.

В претензии кратко описываются взаимоотношения сторон, перечисляются те пункты договора и законодательства, которые нарушил должник, а также приводится общая сумма задолженности с ее обоснованным расчетом. К претензии допускается приложить копии документов, обосновывающих выдвигаемые требования.

Как правило, на рассмотрение претензии должником отводится один месяц. По завершению этого процесса можно принимать окончательное решение в части обращения с иском о взыскании долга по договору купли-продажи в суд.

Подсудность по взысканию долгов по договорам купли-продажи :

  • Конфликт возник между гражданами, то его рассматривают районные суды или мировые судьи.
  • Спорами между представителями бизнеса занимается арбитраж.

В большинстве случаев дело слушается на территории проживания (нахождения) ответчика. Однако в рамках хозяйственных споров стороны в договоре могут сами указать арбитражный суд, который будет разрешать спор между ними.

Если долг по договору купли-продажи носит бесспорный характер и имеет определенные пределы (50 тысяч по гражданским делам и 400 тысяч по арбитражным), то вместо иска можно подать заявление на судебный приказ. Тогда дело будет рассмотрено без участия сторон договора.

После вступления в силу судебного приказа или решения по иску приходит черед для исполнения решения суда о взыскании долга. Если речь идет об иске, то следует оформить в суде первой инстанции исполнительный лист (в случае с судебным приказом в этом необходимости нет).

И исполнительный лист, и судебный приказ адресуются приставам на территории должника. Вначале они будут взыскивать долг за счет денежных средств, а затем путем продажи имущества.

Таков вкратце основной алгоритм взыскания задолженностив по договору купли-продажи. В следующих материалах мы расскажем об особенности истребования задолженности по остальным видам сделок. Теперь вы знаете, как взыскать долг по договору купли-продажи.

Часто задаваемые вопросы:

Можно ли взыскать долг по договору купли-продажи без накладной?

Суд может принять во внимание обстоятельства, свидетельствующие о заключенном договоре: получение денежных средств, передаче товара и т.д. Если накладная утеряна, то ее копию можно запросить у контрагента.

Как взыскать долг с контрагента по договру купли-продажи, если денег на счету у ответчика уже нет?

В практике бывают случаи, когда недобросовестный контрагент с целью избежания взыскания долга, снимал или тратил денежные средства полученные по договору купли-продажи. Суды могут взыскивать денежные средства с учредителей ООО, даже если установной капитал не превышает сумму долга.

Вам понравилась публикация: взыскание долга по договору купли-продажи? Нашли что искали? Оцените старания автора, поставьте оценку.

(Оценок 1, средняя: 5,00 из 5)

Источник: https://rullex.com/vzyskanie-dolga-po-dogovoru-kupli-prodazhi

Договор задатка при покупке квартиры – образец 2021 года

О взыскании задолженности по договору купли продажи жилого помещения

Покупка квартиры оформляется договором купли-продажи. Но предварительно стороны могут скрепить свои намерения, передав часть суммы от полной стоимости помещения. В этом случае подписывается договор задатка при покупке квартиры.

Что такое задаток?

Понятие задатка определено ст. 380 Гражданского кодекса. Это денежная сумма, которая передается одной стороной договора другой стороне:

  • в счет причитающихся платежей по договору сделки;
  • для гарантии, что основной договор будет заключен;
  • в целях обеспечения исполнения условий соглашения.

При покупке квартиры задатком является часть денежных средств от ее общей стоимости. Расчет по основному договору купли-продажи квартиры будет производиться с учетом ранее переданного задатка. Передача денег должна производиться по соответствующей расписке, оформленной в простой письменной форме.

Важно! Задаток возвращается в двойном размере по вине продавца, если же виноват покупатель ему придется вернуть полную стоимость переданной суммы (ч. 2 ст. 381 ГК РФ).

Другим видом гарантийного платежа части средств за приобретаемую недвижимость является аванс. Его передача также оформляется договором. Не следует отождествлять понятия аванса и задатка, их суть различна.

Чем отличается задаток от аванса?

Как правильно составить договор задатка?

Договор, составленный грамотно и содержащий все необходимые реквизиты, обретает юридическую силу с момента, когда обе стороны поставили свои подписи. Такое соглашение не требует нотариального заверения, но участники сделки вправе обратиться к услугам юриста или нотариуса, чтобы обезопасить свою сделку.

Обязательные реквизиты соглашения о задатке:

  1. Дата и место составления договора.
  2. Реквизиты сторон соглашения. Физическое лицо прописывает свои ФИО, место рождения, паспортные данные и адрес по прописке в соответствии с личными документами;
  3. Информация о сумме передаваемого задатка цифрами и прописью (в пункте договора должно быть указано, что денежные средства передаются в качестве задатка).
  4. Cведения о квартире, за которую вносится предварительная сумма:
  • почтовый адрес;
  • кадастровый номер;
  • площадь помещения;
  • полная стоимость помещения, которая будет указана в основном договоре;
  • и иные технические характеристики.
  1. Способ и порядок передачи задатка.
  2. Права и обязанности продавца и покупателя.
  3. Порядок возврата задатка при отказе от исполнения условий договора.
  4. Условия или дата заключения основного договора купли-продажи.
  5. Полные реквизиты сторон соглашения и их личные подписи.

Соглашение о задатке может быть составлено на типовом бланке с внесением изменений в каждой конкретной ситуации. Недопустимо наличие в документе ошибок, опечаток и исправлений.

Как оформить договор об авансе?

Бланк договора задатка при покупке квартиры

Скачать бланк соглашения о задатке 2021 года

Образец соглашения о задатке при покупке квартиры 2021 года

Образец договор задатка при покупке квартиры. doc

Порядок действий до внесения денег

Передача любой суммы денег постороннему лицу всегда сопряжено с рисками. Поэтому к процедуре внесения задатка за квартиру необходимо подойти разумно. Чтобы убедиться, что продавец не испарится вместе с задатком, предварительно нужно:

  1. Проверить документы на квартиру. Собственник должен представить выписку из ЕГРН, чтобы покупатель смог убедиться, что соглашение о задатке составляется с законным владельцем помещения. Можно также запросить технический паспорт на квартиру.
  2. Убедиться, что это жилое помещение не имеет ограничений в виде обременений и арестов, препятствующих совершению сделки. Такие сведения содержатся в выписке из ЕГРН.
  3. Если квартира была приобретена собственником в период брака, то необходимо, чтобы продавец представил нотариальное согласие супруги на продажу.
  4. Желательно, чтобы перед внесением задатка у продавца не было задолженностей по оплате коммунальных платежей. Подтвердить факт отсутствия долгов можно оплаченными квитанциями или справкой от организации соответствующей коммунальной услуги.
  5. Обратите внимание на зарегистрированных граждан. В договоре необходимо упомянуть, в какой срок они должны быть выписаны. Особенно это важно в отношении прописанных несовершеннолетних граждан.
  6. Договоритесь об ответственности сторон при форс-мажорных обстоятельствах. Допустим при болезни продавца, он вернет задаток в одинарном размере или при отказе банка в выдачи ипотечного кредита наступит ли у покупателя ответственность.

Передача задатка

Документы проверены, помещение осмотрено и стороны достигли взаимопонимания по вопросу купли-продажи. Далее следует заключение соглашения о задатке, как гаранте предстоящей сделки.

Рекомендуем вместе с соглашением задатка заключить предварительный договор, чтобы при негативных последствиях его не признали авансом. Где отдельным пунктом прописать условия задатка. В этом случае в договоре содержатся условия заключения основного и иные обязанности сторон.

В судебной практике имеются случаи когда при заключении задатка без предварительного договора сделка не дошла до подписания основного и суд признал задаток авансом (Решение № 2-214/2021).

Определитесь с суммой задатка. Обычно его размер является следствием договоренности сторон. Чаще он составляет 5-10 процентов от общей стоимости жилого помещения.

Для примера, квартира стоит 2 млн.рублей, в качестве задатка может быть передана сумма от 100 до 200 тысяч рублей.

Передача денежных средств происходит сразу после подписания договора задатка обеими сторонами. При этом полученная сумма наличных средств пересчитывается и проверяется на подлинность. Допустимо, чтобы в этот момент присутствовали свидетели.

Закрепляется факт передачи денег распиской. Составляется только Продавцом квартиры от руки, подписывается и хранится у Покупателя в доказательство того, что часть средств от полной стоимости жилья уже переданы. Форма расписки свободная, с указанием:

  • даты и места передачи денег;
  • реквизитов участников сделки;
  • свидетельских данных (если привлекаются);
  • указание на задаток и его сумму (цифрами и прописью);
  • реквизиты договора о задатке.

Расписка обязательно скрепляется подписью получившего денежные средства и, при необходимости, свидетельскими подписями с расшифровкой.

Что необходимо сделать после внесения задатка?

Соглашение о задатке является предварительной частью сделки, поэтому после передачи задатка стороны:

  • в установленный соглашением срок подписывают основной договор купли-продажи;
  • производят окончательный расчет за квартиру;
  • проводят процедуру государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Экземпляр соглашения о задатке, основного договора и расписки являются подтверждением того, что сделка состоялась и юридически правомерна. В случае возникновения разногласий стороны вправе обратиться в суд, представив эти документы.

Как вернуть задаток?

Одна из сторон вправе расторгнуть договор о задатке по существенным основаниям. Например, в квартире обнаружены серьезные неустранимые недостатки, которые при первичном осмотре не были замечены покупателем. Вопрос возврата задатка рассматривается в следующем порядке (ст. 381 ГК РФ):

  1. Соглашение расторгается по обоюдному согласию. Полученная сумма денежных средств возвращается покупателю.
  2. Покупатель отказался от исполнения условий предварительного договора. Сумма задатка остается у продавца.
  3. Продавец уклоняется от исполнения условий соглашения. Тогда он обязан вернуть покупателю не только задаток, но и дополнительно такую же сумму в качестве компенсации.

На практике такое обязательство зачастую нарушается продавцами. Чтобы восстановить справедливость покупатель вправе обратиться с исковым заявлением о взыскании двойного задатка в судебную инстанцию:

  • для иска до 50 тысяч рублей — в мировой суд;
  • для исков, превышающих 50 тысяч рублей — в районный суд.

Истцу придется документально доказать факт неисполнения обязательств по договору задатка продавцом.

Следует учитывать, что некоторые ситуации могут лишить покупателя возможности вернуть задаток.

Обычно это происходит, когда в сделке участвует риэлтор и просит внести задаток до момента составления предварительного договора купли-продажи и оформления соглашения о задатке.

В этом случае внесенную сумму риэлтор оставляет себе и не передает ее покупателю. Соответственно, она не является гарантийным платежом по договору.

Если сделка срывается, то переданные покупателем деньги не возвращаются, поскольку по своей сути не могут рассматриваться, как задаток. Поэтому не следует отдавать наличные средства риэлтору, а только продавцу или его представителю по нотариальной доверенности и только в рамках соглашения о задатке.

Подписание соглашения о задатке при покупке квартиры является серьезным шагом к завершению сделки. Поэтому важно сначала проверить все документы на жилье и только затем передавать денежные средства. Уже на этом этапе можно попасться на удочку мошенников.

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/dokumenty/dogovor-zadatka-pri-pokupke-kvartiry/

3 способа продажи квартиры с долгами по ЖКХ

О взыскании задолженности по договору купли продажи жилого помещения

  1. Проживём.com≫
  2. Квартира≫
  3. Продажа≫
  4. С долгами по ЖКХ

Статья обновлена: 16 марта 2021 г.

Здравствуйте. Эту статью я написала для собственников, которые хотят продать квартиру и имеют долги по коммунальным платежам. Разберем самые распространенные способы продажи.

Квартиру можно продать и с долгами, но…

Даже если есть долги по ЖКХ, сделку купли-продажи все равно зарегистрируют. Да, лицевой счет оформлен на квартиру, но ведь коммунальными услугами пользуется человек.

Поэтому оплата этих услуг, а значит и долги по ним, закрепляются за человеком. Оплачивать за коммуналку нужно с даты регистрации права собственности — п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ.

Поэтому все долги, кроме долга за капитальный ремонт, не переходят на новых собственников — п. 3 ст. 158 ЖК РФ.

Многие покупатели знают про это, но не хотят потом разбираться с Управляющей Компанией на счет долга.

Новые собственники могут потребовать убрать с лицевого счета долг предыдущего собственника и сделать перерасчет, но Управляющая компания часто просто отказываются это делать — ей проще требовать оплатить долги с нынешних собственников, чем искать предыдущих и взыскивать долги с них. Конечно, можно подать в суд на УК, но это все нервы и деньги. Поэтому люди крайне не охотно соглашаются покупать квартиру с долгами по ЖКХ, даже если цена привлекательная.

Ниже я расписала 3 способа выйти на сделку купли-продажи, на которые часто соглашаются будущие покупатели.

Способ №1 — деньги для оплаты долга можно взять с задатка

Например, долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель и продавец оформляют между собой соглашение о задатке. В соглашении указывают, что покупатель передал продавцу в качестве задатка 200 тыс.руб. и эти деньги пойдут на оплату долга.

После оплаты продавец предоставляет покупателю справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Остальные 4,8 млн. продавец получит во время сделки купли-продажи. Задаток всегда входит в цену квартиры — п. 1 ст.

380 ГК РФ.

Плюс способа — он подходит для покупателей с ипотекой. Большинство банков требуют от продавцов квартиры справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иначе они не дадут покупателю деньги в кредит. Поэтому покупатели могут передать деньги от первоначального взноса продавцу в качестве задатка. Эти деньги и пойдут на оплату долгов по ЖКХ.

Минус способа — зависит от суммы долга по коммуналке. Обычно размер задатка — от 30 до 100 тыс.руб. После подписания соглашения о задатке нельзя просто так отказаться от сделки.

Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть покупателям сумму задатка в двойном размере. С другой стороны, если откажутся покупатели, то деньги остаются у продавцов.

Это называется обеспечительная функция задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Поэтому продавцу нужно решить — готов ли он взять задатком такую большую сумму. И вернуть вдвое больше, если потом откажется от продажи.

Другие статьи

Полный список документов для продажи квартиры в 2021 годуЕсли покупатели с ипотекой, то иногда банки просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика.

Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, откуда часть денег пойдет на оплату долга

Такой же пример: долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов по коммуналке.

Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации.

Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за коммуналку и везде берет справки об отсутствии задолженностей.

Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.

Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету. Счета могут быть оформлены в разных банках.

Плюс способа — покупатели охотнее соглашаются так рассчитываться с продавцом, потому что для них это более безопасно и лучше защищает их интересы. Также риэлторы часто используют этот способ.

Минусы:

  • Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
  • Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.

Другие статьи

После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога. Если квартира покупается в ипотеку, то к вычету налога также полагается вычет по ипотечным процентам — подробнее.

Способ №3 — перевести долг на покупателя

Опять пример для наглядности: долг продавца по ЖКХ — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Долг можно перевести на основании п. 1 и 2 ст. 391 ГК РФ. Сумму долга можно списать с цены за квартиру, но сделать это все нужно документально. В самом договоре купли-продажи нужно обязательно указать:

  • Цена квартиры — 4,8 млн.руб.
  • Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу …, в размере 150 тыс.руб. перед ООО «ЖЭУ-3» и 50 тыс.руб. перед ООО «Газпром Межрегионгаз».
  • Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2021 года. Или в течении 30 дней после подписания договора и т.д.

Или про перевод можно указать отдельным письменным соглашением, которое прилагается к договору купли-продажи. Все обязательно подробно указывать документально, здесь я почему.

Плюсы способа: 1) продавцу меньше беготни по оплате долга ЖКХ и сбору справок. 2) деньги по сделке продавцов получает сразу, а не частями как в способе №2.

Минусы:

  • Если покупатели с ипотекой, то большинство ипотечных банков не пропустят договор купли-продажи с такими условиями. Банки просто откажутся выдать ипотечный кредит на покупку квартиры с такими условиями.
  • Если сделка купли-продажи подлежит обязательному нтариальному удостоверению, то нотариусы обычно отказываются удостоверять договора купли-продажи с переводом долга (как узнать обязательно ли в моем случае заверять договор купли-продажи квартиры). В п. 2 ст. 391 ГК РФ написано — перевод долга возможен только с согласия кредитора, в нашем случае Управляющей компании и других организаций. Без их согласия перевод долга ничтожен. Поэтому или придется брать письменное согласие с этих организаций или искать другого нотариуса.

    Так было на моей практике. Два нотариуса отказались заверить договор, третий согласился. В итоге сделку купли-продажи зарегистрировали и без согласия Управляющей компании.

Другие статьи

Как получить разрешение от органов опеки на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники — инструкция.Как заверить договор купли-продажи квартиры у нотариуса и сколько это стоит.

Как не нужно продавать квартиру

У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах за коммуналку нигде в документах не указали.

Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после регистрации сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — новые собственники действительно все оплатили. Но все могло обернутся по-другому.

Как я и писала выше, долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому (кроме долга за капитальный ремонт). Новые собственники просто могли не оплачивать долг, он бы так и остался числиться на Артеме. Ведь о долгах нигде в документах не указали, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить Артему, хоть он их и вычел с цены за квартиру.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/s-dolgami-po-kommunalke

Ответ юриста
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: